Вклад в долевое строительство


Вклад в долевое строительство

Как вложить деньги в строящийся дом (долевое строительство)?

Вклад в долевое строительствоИнвестиции в строящиеся объекты недвижимости привлекают не только владельцев крупных капиталов, но и обычных граждан, заинтересованных в приобретении жилья. Вложить деньги в долевое строительство можно с целью получения прибыли от перепродажи части помещений или покупки квартиры по стоимости ниже рыночной.

Для того, чтобы инвестировать средства в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком. Деятельность застройщика регулируется законом РФ № 214-ФЗ от 30.12.04. Он может привлекать средства инвесторов, являющихся участниками долевого строительства на основании заключенных с ним договоров, только в тех случаях, если обладает правом собственности на участок, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды, а также, при наличии разрешения на строительство.

Объектами выступают жилые и нежилые помещения. На участке могут возводиться многоквартирные дома или же коммерческие объекты, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности, гаражи, культурные или торговые центры, объекты здравоохранения. Строящаяся недвижимость, предназначенная для производственных целей, не может считаться  объектом долевого строительства.

Желающие приобрести новую квартиру по оптимальной цене, которая будет ниже рыночной на 20-30%, могут вложить деньги в строящийся дом (квартиру). Для этого они заключают договор долевого участия с застройщиком, вносят необходимые средства, и терпеливо ждут окончания строительства.

Объекты, построенные с привлечением средств извне, могут быть переданы в собственность вкладчикам только после окончательного ввода в эксплуатацию.

Застройщик берет на себя обязательства в обусловленный срок возвести объект недвижимости, для этого он может использовать собственные силы или привлекать третьих лиц (подрядчиков). Достаточно часто, сроки сдачи объекта нарушаются, в этих случаях, застройщик должен выплачивать штраф. Инвестор несет определенные риски, если объект не будет сдан в срок или строительство заморожено, в этих случаях, он может потерять ожидаемую прибыль, или же его капитал будет заблокирован на неопределенное время.

Для того, чтобы избегать подобных рисков, необходимо заключать договора на долевое участие с компаниями,хорошо зарекомендовавшими себя на рынке строительства .

Возможно Вас заинтересует:

7 thoughts on “ Как вложить деньги в строящийся дом (долевое строительство)? ”

    Сергей Алибеков 14.04.2015

Как и в любом проекте увеличение экономической выгоды (в данном случае снижение затрат на приобретение квартиры) тянет дополнительные риски. Покупая готовую квартиру ты можешь сразу в ней жить. А здесь неизвестно когда построят. И ведь существует вариант что могут вообще не построить.

Ludokk 14.04.2015

Инвестиция в строительство жилья всегда оправдана, но важно юридически грамотно составить договор, чтобы ни в коем случае не появились «подводные камни». Хорошо заключать договор с успешной компанией, к которой никогда не было нареканий, а напротив — всегда сдаются дома.

    Ольга 17.04.2015

Вы говорите, что инвестиция всегда оправдана, никогда с такими словами не соглашусь, риск всегда при любом составлении договора, очень велик, и любая сегодня успешная компания, завтра может стать банкротом. Вложить свои кровно заработанные деньги и потом за них же и судится, это не для меня….

Макс 14.04.2015

Опасное это дело, покупать квартиру не имея её перед глазами, сегодня фирма известная и уважаемая, а завтра их всех ищет как не налоговая, так прокуратура. Лучше переплатить. но купить уже сданную квартиру с документами.

Вероника 18.04.2015

Долевое строительство весьма рискованное вложение. Как бы документы не были оформлены в любом случае есть много подводных камней, ведь не всегда все зависит от застройщика. Самый большой минус — ожидание постройки, сдачи дома. Мои знакомые прождали 5 лет, сейчас заселились и рады, но я считаю лучше взять уже готовую квартиру немного переплатив .

Есть ли риск? Да конечно есть, куда же без него… Но и потенциальная выгода хорошая. Так что — стоит рискнуть, но грамотно, досконально проверив застройщика.

Учитывая нынешнее несовершенство законодательства и сомнительную возможность хоть что-то получить по судебному решению, покупать надо только у первой тройки застройщиков региона. Компании классом пониже могут разориться в любой момент. Вольно или невольно, вам уже будет все равно.

Стоит ли сейчас вкладыватся в долевое строительство?

Узнайте, откуда финансируется этот проект. Потому что даже в условиях самого жестокого кризиса будут новостройки, которые сдадутся в срок (или с небольшой задержкой, что тоже нестрашно). Так вот если источник финансирования надежен, можно вкладываться. Если дом строится на кредитные средства - лучше не надо.

Цвиллинг Мудрец (12232) 6 лет назад

Не будут люди вкладываться, точно не построят. А вы поинтересуйтесь их балансом: у них какие активы есть. что бы в случае чего иметь это в виду. С 2003 года строительная фирма-это совсем немного для строительной фирмы. Только поэтому не очень надежно, не наработали активов. А другие варианты есть? УЖЕ ГОТОВЫЕ ПОСТРОЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ? Договоры долевого участия подлежат регистрации, это так между прочим.

Dima Stoyanov Гуру (3774) 6 лет назад

На данный момент влаживать не стоит вообще ни во что, потому как нет надежных финансовых инструментов.

Долевое (паевое) участие и совместная деятельность в строительстве

17 - 18    июля   200 8 года

г. Киев

Докладчики:

Крысенко Татьяна Владимировна - консультант по вопросам учета и

налогообложения с 1999 года, в т.ч. автор многочисленных публикаций в

специализированной прессе по различным направлениям налогообложения и осуществления хозяйственной деятельности, в частности в таких изданиях как: журнал «Строительная деятельность: Земля. Инвестиции. Учет», журнал «Финансовый директор», газета «Бухгалтерия.Налоги.Бизнес», еженедельник "Дебет-кредит", журнал «Главный бухгалтер» и др.

Кобылянский Виктор - начальник юридического отдела компании «ВЕГА консалтинг», адвокат, специалист в области земельного права, соавтор книг "Приватизация земли и реорганизация коллективных сельскохозяйственных предприятий в Украине", "Пособие для собственника земельных долей и имущественных паев". Автор более 300 публикаций по земельному праву в специализированных изданиях («Строительная деятельность: Земля. Инвестиции. Учет», «Юридическая практика», «Бизнес»,   и т.д.).

Голошевич Ирина Леонидовна – консультант по вопросам налогообложения и бухгалтерского учета, выпускающий редактор одного из известнейших бухгалтерских изданий – газеты «БУХГАЛТЕРИЯ», автор многочисленных публикаций непосредственно в газете и других изданиях «Блиц-Информа» («Энциклопедия бухгалтерских проводок» и «Строительная бухгалтерия»).

Программа семинара:

1 день

1. Анализ практических ситуаций, при которых необходимо объединение долей (вкладов)

- если земля в постоянном пользовании государственного (коммунального) предприятия (бюджетной организации, органов власти и т.д.);

- если застройщиком выступает отдел (управление) капитального строительства (ОКС, УКС);

- если земля под застройку находится в собственности (аренде) у физического лица (в т.ч. СПД);

- если генеральный инвестор – нерезидент.

2. Определяем состав участников долевого строительства (совместной деятельности)

- Застройщик, заказчик и инвестор: определения в законах и Правилах застройки;

- имущественные права, которыми владеет Застройщик: права на землю, права на застройку и функции заказчика строительства;

- правовые основы распоряжения имущественными правами Застройщика;

- связь между Застройщиком и разрешительной строительной процедурой.

3. Земельный вопрос в рамках деятельности Застройщика и Заказчика (Инвестора)

- у кого остаются права на землю?

- возможности использования имущественных прав на землю в рамках долевого участия (совместной деятельности).

4. Традиционное долевое (паевое) участие как способ оформления взаимоотношений Застройщика и Заказчика (Инвестора)

- предмет и существенные условия договора долевого (паевого) участия;

- права и обязанности сторон по договору долевого (паевого) участия;

- делегирование функций заказчика строительства по договору долевого (паевого) участия;

- распределение результатов: правовая сторона;

- особенности оформления и регистрации прав собственности на построенный объект.

5. Возможные варианты привлечения субинвесторов в рамках договоров долевого (паевого) участия

- продажа имущественных прав по договору долевого (паевого) участия;

- заключение предварительных договоров купли-продажи;

- использование ФФС в рамках договора долевого (паевого) участия.

6. Риски использования договора (долевого) паевого участия

- признание договора инвестиционным и последствия противоречия ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»;

- возможная мнимость договора долевого (паевого) участия.

2 день

7. Совместная деятельность для оформления отношений Застройщика, Заказчика и Инвестора

- предмет и существенные условия договора совместной деятельности (СД);

- права и обязанности сторон по договору СД;

- распределение результатов: правовая сторона;

- особенности оформления и регистрации прав собственности на построенный объект;

- совместная деятельность без объединения вкладов: плюсы и минусы.

8. Вклады стороны в совместную деятельность: возможные варианты

- классификация вкладов сторон согласно нормам Гражданского кодекса Украины;

- использование прав на землю в качестве вклада в СД;

- право на застройку как вклад в СД;

- делегирование функций заказчика строительства как вклад в СД;

- оценка вкладов: нужно ли привлекать экспертов?

9. Варианты привлечения субинвесторов в совместную деятельность

- включение в состав участников СД;

- заключение предварительных договоров купли-продажи;

- использование ФФС в рамках договора СД.

10. Налогообложение операций в рамках договора долевого (паевого) участия и договора совместной деятельности

- налогообложение операций в рамках договора долевого (паевого) участия: от заключения договора до распределения вкладов;

- налогообложение операций по внесению вкладов в СД;

- ведение налогового учета результатов СД;

- налогообложение при распределении результатов СД;

- налоговые схемы по привлечению субинвесторов в договор долевого (паевого) участия и договор СД

ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ВОПРОСЫ:

Стоимость участия в   семинаре - 990 грн. -   1 день, 1690 грн. - 2 дня за 1 человека без НДС (единый налог).

Отказ от участия в семинаре:

В случае отказа от участия в семинаре за 1 день до даты проведения   оплата возвращается полностью. В случае отказа менее чем за день (после 12-00) денежные средства возврату не подлежат.

При участии двоих участников - скидка 5%. при участии троих вы платите за двоих, а третий участник — бесплатно, при регистрации 4-х и более участников – 1 идет бесплатно + 10% скидка на общую сумму оплаты.

Каждая компан и я, которая пользовалась любой из наших услуг 3 раза получает скидку на посещение семинара 3 %, более 5 раз – 10%.

В стоимость включены:

- инфoрмациoннo-кoнсyльтациoннoе oбслyживание;

- метoдическoе пoсoбие;

- кoфе-брэйк, oбед;

- канцелярские принадлежности

Ka ждый уч ac тник ce мин apa п o луч ae т д o кументы. не o б xo димые для o тнесения уч a стия в семин ap е к В P- op игин a лы д o кум e нт o в. op игин a л c ч e т a, a кт. к o пии c вид e т e ль c тв. отмечаем командировочные удостоверения.

Возврат инвестиционных вкладов в долевом строительстве

В настоящее время отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных жилых домов или иных объектов недвижимости. регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации » (далее - Закон).

Согласно ПОДП. 3 П. 4 СТ. 4 Закона договор между заказчиком и участником долевого строительства должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Она может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика (п. 1 СТ. 5 Закона). Вместе с тем деятельность застройщика связана с организацией строительства объектов и контролем за его ходом (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного приказом Минфина России от 30.12.1993 № 160).

Поэтому при составлении сметы на строительство одной из ее составляющих является вознаграждение заказчика-застройщика за оказанную услугу. За счет этих средств (вознаграждения) производятся расходы на содержание заказчика-застройщика. Таким образом, средства, полученные от дольщиков, предназначены в том числе и на содержание заказчика-застройщика и осуществление им своих основных функций. Ведь в ходе подготовки к строительству объекта заказчик несет расходы на разработку бизнес-плана, выбор площадки строительства, получение всех необходимых разрешений и согласований и т.п. А это предполагает определенные расходы.

Учитывая указанные обстоятельства, по мнению автора, при расторжении договора заказчик вправе возвратить вклад дольщика (соинвестора) в меньшем размере, чем первоначальный, т.е. за минусом расходов на содержание заказчика-застройщика и выполнение инвестиционного проекта в доле, приходящейся на конкретного дольщика (соинвестора) на дату расторжения договора. Однако порядок и условия расторжения договора должны быть определены договором, инвестирования и заключением дополнительного соглашения к нему. Кроме того, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 СТ. 453 ГК РФ).

Авг. 21, 2015, 9:56 д.п.

Долевое участие в строительстве

Множество вопросов вызывает договор долевого участия в строительстве. Особенно остро проблема правоприменения стоит при регулировании долевого строительства жилья.

В судебной практике договор долевого строительства нередко квалифицируют как договор о совместной деятельности, но данная точка зрения заслуживает критического подхода. Дело в том, что правовая природа договора о совместной деятельности (договор простого товарищества), регулирование которого осуществляется нормами Главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации, отличается от правовой природы договора о долевом участии.

Во первых, названные договоры отличаются по цели участия контрагентов в договоре. Существенным условием договора простого товарищества является наличие совместной цели деятельности участников договора - простых товарищей. В договоре долевого участия стороны - застройщик и граждане-дольщики преследуют разные цели. Гражданин - участник долевого строительства - расчитывает приобрести в собственность квартиру, а застройщик организует процесс строительства с целью получения прибыли от продажи квартир. В отношениях долевого строительства отсутствует признак совместного несения рисков и справедливого участия в прибылях, характерный для простого товарищества. Если себестоимость строительства увеличивается, застройщик стремится переложить возрастающие затраты на дольщиков, но при этом не делится с ними полученной прибылью и экономией. В договоре участия в долевом строительстве отсутствует признак соединения вкладов, присущий товариществу. Вклады дольщиков могут объединяться только через застройщика. Ведение общих дел дольщиков находится в компетенции инвестиционной компании, участвующей в долевом строительстве многоквартирных домов. Договор о долевом строительстве заключается в основном в виде отдельного соглашения застройщика с каждым дольщиком, а договор простого товарищества основан на согласовании воль всех участников договора. Наконец, на все имущество, полученное от ведения совместной деятельности, товарищи имеют право общей долевой собственности. У гражданина-дольщика по окончании строительства возникает право собственности на отдельную квартиру, режим долевой собственности распространяется лишь на общее имущество многоквартирного дома (лестничные клетки, лифты, земельный участок).

Хотя нередко граждане-дольщики именуются как соинвесторы,нельзя квалифицировать договор долевого участия и как инвестиционный договор, поскольку последний регулирует принципиально иную сферу деятельности, нежели долевое строительство.

Порой договоры долевого участия квалифицировались как договоры подряда, где застройщик-подрядчик выполняет деятельность по строительству квартиры для гражданина-заказчика. Однако особенности договора о долевом строительстве не позволяют осуществлять его регулирование лишь нормами о подряде.

Судебная практика раньше нередко признавала договор участия в долевом строительстве договором особого рода, не поименованным в Гражданском кодексе РФ.

Несколько уменьшил проблемы в области долевого строительства Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акры РФ". Данный закон содержит понятие договора долевого строительства, дает определения понятий застройщик и объект долевого строительства. 214 Федеральный Закон закрепляет, что к отношениям, возникшим из договора, может применяться Закон о защите прав потребителей. За нарушение сроков долевого строительства по сдаче дома в эксплуатацию, установленных договором, застройщик несет ответственность перед дольщиками (выплата неустойки). Дабы снять существовавшую ранее проблему с переменой лиц в обязательстве, закрепляется норма, согласно которой уступка участником строительства прав требования по договору допускается только после уплаты цены или с одновременным переводом долга по обязательству об оплате. Осуществляется государственная регистрация договоров долевого строительства.

Закон № 214, тем не менее, еще недостаточно широко применяется на практике. Дело в том, что согласно нормам о вступлении в силу данного закона, он применяется к регулированию только тех отношений долевого участия, которые возникли на основании разрешений на строительство, полученных в соответствии с данным законом. Однако форма указанного разрешения на строительство была утверждена недавно, соответственно, количесто объектов недвижимости, возводимое в соответствии с новым законом, невелико. В связи с этим на практике по-прежнему возникают неоднозначные трактовки договоров долевого участия в строительстве, что ведет к нерушению прав граждан - участников долевого строительства. Между тем, защита интересов граждан должна иметь приоритетное направление для развития судебной практики.

Покупка квартиры как объекта гражданского оборота, который только будет создан в будущем,сопряжена со многими трудностями.

Главный вопрос - индивидуализация предмета договора, ведь проект дома может меняться по ходу строительства. Одна и та же квартира может быть продана нескольким гражданам, поскольку право собственности дольщика на объект недвижимости возникает только по завершении строительства. До этого момента квартира представляет собой только абстрактное право требования или объект незавершенного строительства, и дольщик лишен возможности контролировать ее юридическую судьбу.

При защите прав участника долевого строительства в первую очередь надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на кваритру: первоначальным или производным. Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных догововов, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства. Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, опосредующих возникновение этого права, имеет юридическое значение. В последнем случае право гражданина на получение квартиры може не возникнуть,если, например, участник одного из договоров не исполнил обязательства по оплате. Для наглядности приведем следующий пример. Гражданка А заключает договор долевого строительства с Обществом Б, по которому Общество Б за определенную плату обязуется передать гражданке в собственность квартиру. Однако у самого Общества Б прав на квартиру тоже еще нет, поэтому Общество Б заключает договор подряда с Обществом С - застройщиком, по которому Общество Б обязуется выполнить подрядные работы для Общества С, а в качестве оплаты передаются права на квартиру. Общество Б не исполнило обязанность по выполнению работ, соответственно, прав на квартиру оно не получило. Однако гражданка А исполнила свою обязанность по оплате в полном объеме. Если право дольщика первоначально, то гражданка А имеет право требования по передаче квартиры. Если право производно - Гражданка А может потребовать только возмещения убытков от непосредственного контрагента по договору - от Общества Б. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, однако имеются тенденции к определению права дольщика как первоначального.

Отдельного внимания заслуживает и договор ипотеки в сфере кредитования под покупку жилья, по которому с момента государственной регистрации права собственности на квартиру до момента погашения кредита приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора по договору целевого кредитования участника долевого строительства. Кредитование участников долевого строительства требует более подробной законодательной регламентации в целях защиты прав граждан-заемщиков. К сожалению, не редкими являются ситуации, когда договор ипотечного кредита содержит условия, вводящие гражданина в заблуждение, а на проверку приводит к невозможности погашения кредита и, соответственно, к потере квартиры.

Ипотека является довольно широко используемым инструментом при долевом строительстве. 214 Федеральный Закон оставляет ругулирование ипотечного кредитования на специальное законодательство.

Как показывает статистика, долевое строительство является одной из самых наиболее востребованных сфер общественных отношений. Обманутыми нередко оказываются не только дольщики, но и застройщики - в основном по договорам о привлечении дополнительных сил к возведению объекта строительства (подрядные работы, услуги).

Юридическое бюро Юрьева имеет обширную практику ведения дел в области долевого строительства и будет радо оказать помощь в защите Ваших интересов.

    Вы здесь:  
  • Главная Долевое участие в строительстве

Источники:
invest.yobiz.ru, otvet.mail.ru, e-news.com.ua, mega-e.su, juryev.ru

Следующие статьи


Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения


Сергій Брін - співзасновник інтернет-гіганта Google Зовсім недавно англійський таблоїд Financial Times назвав Людину року - 2005, яким став Сергій ... Читати ще

MM частина 1.Де ж в інтернеті гроші? Отже.Піднімаємо завісу! Зараз я вам можливо відкрию СЕКРЕТ ЗАРОБІТКУ В ІНТЕРНЕТІ. Вельми ... Читати ще

Джерард Хейнікен - засновник пивного бренду Heineken У США пиво Heineken є одним з найпопулярніших, серед європейських марок.При цьому велика ... Читати ще

1900 ... 1975 Грецька мультимільйонер був одним з найбагатших людей світу.Найбільший судновласник.Від першого шлюбу мав двох дітей - сина і ... Читати ще

Популярні статті

Нові статі

Высокий процент по вкладам

"Контракты UA": Все выше, и выше, и выше: почему банки взвинтили ставки по гривневым депозитамНаибольший доход, ... Далее

Высокие проценты по вкладам москва

У читателя может возникнуть вопрос: «Если я делаю вклад в банке, официально оформляю его всеми необходимыми документами, то какие могут ... Далее

Высокие вклады в рублях

* Консультации каждому рефералуСоветы и рекомендации по увеличению доходовКак не потерять деньгиСупер- Вклад - высокие ставки. Успей оформить. Звезда среди депозитов.Вклады в ... Далее

Высокие проценты по вкладам 2015

Высокие Проценты По Вкладам 2015Нашу группу находят по словам:О психологии легко - Как заработать на идее. Мыслим 31 окт 2007 И тогда ему ... Далее