Предварительный договор инвестирования


Союз инвесторов Украины Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

назад к фильтрам

Предварительный договор покупки-продажи квартиры

Сентябрь 26, 2011

Как уже отмечалось в наших прошлых статьях, в Украине существует запрет на заключение прямых инвестиционных договоров. Это закреплено ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». Начиная с 14 января 2006 инвестирование и финансирование строительства физическими и юридическими лицами может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций.

То есть закон запрещает застройщикам «напрямую» привлекать средства в строительство жилья от инвесторов. Все схемы инвестирования, определенные законом предусматривают существование посредников.

Очень часто на практике складывается ситуация, когда сам Застройщик, получивший права на застройку земельного участка, стремится любыми законными способами самостоятельно привлечь средства для финансирования строительства от будущих владельцев недвижимости, не прибегая к услугам посредников (банков, компаний по управлению активами и подобных финансовых учреждений).

При этом, перед Застройщиком стоят три основные задачи.

1. Не нарушить запрет на инвестиционные договоры в сфере жилищного строительства (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»;

2. Не попасть под сферу предоставления финансовых услуг (например, доверительное управление финансовыми активами);

3. Не столкнуться с негативными налоговыми последствиями, которые могут выражаться, например, в возникновении валового дохода на всю сумму средств, полученных от будущих владельцев недвижимости.

Наверное, самый простой вариант, который приходит в голову, - почему бы не заключить с покупателем обычный договор купли -продажи будущей недвижимости и предусмотреть авансирование на весь период строительства? К сожалению, при таком подходе мы столкнемся с необходимостью нотариального удостоверения такого договора (ст. 657 Гражданского кодекса Украины ).

А эта процедура требует наличия у продавца документов, устанавливающих право на отчуждаемую недвижимость (ст. 55 Закона Украины «О нотариате ») - условие, которое никак не выполняется на этапе закладки дома. А без нотариальной отметки договор автоматически становится недействительным (ст. 220 Гражданского кодекса Украины ).

И здесь на помощь приходит предварительный договор купли -продажи недвижимости.

• В чем суть такой схемы инвестирования?

Предварительный договор - это договор, стороны которого обязательства связываются течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. (ст. 635 Гражданского кодекса Украины ).

Уже в предварительном договоре необходимо предусмотреть четкие характеристики продаваемой недвижимости. Среди них:

- Местонахождение недвижимости (для квартиры - этаж. номер. площадь. количество комнат) ;

- Комплектация и поставляемого с недвижимостью;

- Другие характеристики объекта инвестирования;

- Порядок передачи недвижимости покупателю.

• Какими нормативными документами регулируется схема инвестирования через предварительные договоры купли-продажи недвижимости?

1. Предварительный договор как гражданско-правовая категория - определен ст. 635 Гражданского кодекса Украины ;

2. Общие положения о купле-продаже закреплены в ст. 655-697 Гражданского кодекса Украины ;

3. Основные положения о порядке нотариального удостоверения определены Законом Украины «О нотариате »;

• Особые моменты, на которые специалисты советуют обратить внимание:

1. Интересным и очень важным является вопрос: в какой форме заключать предварительный договор?

Статья 635 Гражданского кодекса Украины отмечает, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В случае купли-продажи недвижимости, основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Суды признают недействительными предварительные договоры купли-продажи недвижимости, если они не заверены нотариально.

Исходя из вышеприведенного, все же советуем Вам настаивать на нотариальном удостоверении предварительных договоров купли -продажи недвижимости.

2. Важный момент - это форма оплаты. Ведь смысл любой схемы инвестирования для застройщика - получить вожделенные средства от покупателей на этапе еще закладки котлована.

В практике сложился устойчивый подход к определению в предварительном договоре так называемого «обеспеченного платежа ». Это, по замыслу авторов. какая-то сумма. которую в подтверждение своих намерений по заключению основного договора и с целью обеспечения выполнения обязательных обязательств. предусмотренных предварительным договором. покупатель уплачивает в пользу продавца. В случае заключения основного договора, продавец возвращает обеспечительный платеж покупателю (на самом деле. речь пойдет о зачислении в счет выполнения обязательств по основному договору ).

В случае отказа покупателя по любым причинам от заключения основного договора, кроме случаев, когда это произошло по вине продавца. уплаченный покупателем обеспечительный платеж остается у продавца и покупатель не имеет права требовать его возврата.

• Чем рискует инвестор, заключая предварительный договор купли -продажи недвижимости?

1. Наибольший риск для инвестора - это банкротство застройщика.

Банкротство - это процесс, когда имущество организации, неспособной оплатить долги, забирается по решению суда и распределяется между кредиторами после предыдущих выплат. таких как налоги и заработная плата работникам организации - банкрота.

2. Перенос сроков завершения строительства.

Причин затягивания может быть множество. Сроки завершения строительства могут переноситься как официально (путем заключения с инвестором дополнительного соглашения), так и неофициально (без таких сделок).

В любом случае такое затягивание крайне невыгодным как для инвестора (он вынужден нести дополнительные расходы: снимать жилье, выплачивать проценты по кредитам и т.п.), так и для застройщика (обычно в договорах купли продажи имущественных прав предусмотрены штрафные санкции для застройщика за несвоевременное выполнение своих обязательств).

• Вывод: стоит все же использовать такую схему инвестирования?

Как уже отмечалось в начале этой статьи, - такая схема инвестирования в строительство жилья предполагает отсутствие посредников между застройщиком и инвестором. А это означает отсутствие контроля со стороны посредника за целевым использованием средств инвесторов.

Однако, как ни странно, исходя из опыта ВОО «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам», с порядочными застройщиками такие схемы работают. Инвесторы в конце концов получают в собственность свои квадратные метры. Вывод можно сделать один - инвестор в состоянии обезопасить себя от рисков. Для этого ему необходимо прежде ответственно отнестись к выбору застройщика.

Предварительный договор

Предварительное соглашение на покупку квартиры: химера или выгода? ​

news.finance.ua/ru/

/2/120/all/2012/07/19/283877 ​

Частные застройщики строят жилье в Украине уже более 20 лет.

В действующем законодательстве давно существуют нормы, регулирующие этот рынок, облегчая жизнь и строителям, и покупателям жилья.

Однако на рынке все еще осталась проблема защиты прав покупателя-инвестора при заключении договоров на инвестирование в строительство либо приобретение недвижимости.

О какой бы компании не шла речь, какие бы договоры не заключались, и как бы не шло строительство, потребитель все равно жалуется, что в предложенных застройщиком договорах защищаются преимущественно права застройщика.

В Украине существует более десяти видов соглашений об инвестировании в строительство жилья. Каждый из них имеет и преимущества, и недостатки, которые сказываются на стоимости строительства и степени защищенности инвесторов. Однако степень надежности некоторых форм договоров сих пор вызывает споры среди специалистов.

Договор во время строительства

Примером такой противоречивой сделки можно назвать предварительные договоры на приобретение жилья. Суть документа: продавец и покупатель договариваются в будущем заключить договор купли-продажи определенной квартиры, но деньги за нее покупатель начинает платить сразу после подписания предварительного договора.

Что касается законности этих договоров, до сих пор идут споры. Прежде, застройщики, которые использовали такие сделки, часто составляли их без нотариального удостоверения.

Однако Верховный суд положил конец такой практике. В 2008 году в одном из своих решений он установил, что предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением.

Также юристы говорят, что предварительный договор при покупке недостроенной квартиры не может действовать, потому что квартиры еще не существует, и поэтому в договоре невозможно указать ее точные характеристики, как это требует Гражданский кодекс.

Например, нередко случается, что построенная квартира оказывается на 0,5-1 м кв больше или меньше запланированной площади. При таких обстоятельствах получается, что в предварительном договоре фигурировал один объект, а на самом деле был построен другой.

Однако даже те, кто считает вполне законными нотариально заверенные предварительные договоры, отмечают, что это не лучший вариант защиты прав инвестора.

Руководитель Всеукраинской общественной организации "Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам" Алексей Гончарук отмечает: "Я не имею ничего против предварительных договоров, поскольку, по моему мнению, это вполне законный вид соглашения. Однако это форма договора, которая почти никак не защищает интересы инвестора - покупателя жила".

Какие риски содержит такой вид сделки?

"С одной стороны, можно лишиться права на квартиру, которая строится, если заказчик передаст имущественные права на квартиру в составе объекта незавершенного строительства в ипотеку под обеспечение банковского кредита", - рассказывает советник ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус.

По ее словам, предварительный договор не создает обязательств у продавца по поставке квартиры, он лишь обязывает в будущем заключить договор купли-продажи.

При заключении предварительного договора, отмечает юрист, высока вероятность, что будущий продавец на этапе его заключения не будет иметь прав на этот объект. "В любом случае как сторона предварительного договора продавец не обязан иметь права на создаваемый объект", - объясняет Доценко-Белоус.

Следовательно, в критической ситуации покупатель квартиры может остаться наедине со своими проблемами, без защиты закона и возможности влияния на ситуацию. Единственное, на что ему можно будет надеяться, - это добросовестность застройщика.

Вечное строительство

Киевская компания "УМК", застройщик жилого комплекса "4 сезона" на улице Трутенко, 3, начиная с 2006 года, заключала с инвесторами-покупателями именно предварительные договоры о том, что стороны обязуются заключить договоры купли-продажи квартир в этом доме. В то время он еще строился.

Как поясняют в пресс-службе "УМК", форма предварительного договора была избрана потому, что он упрощает отношения между застройщиком и покупателем.

Покупатель не обязан нотариально оформлять сделку и поэтому освобождается от уплаты госпошлины в момент подписания договора, а будет оплачивать ее при подписании основного договора, когда квартиру будет построено.

В компании резонно замечают, что покупатель может заранее ознакомиться с текстом типового договора и решить, насколько он для него приемлем.

В предварительных соглашениях с "УМК" не указана дата заключения основного договора. Об этом написано так: "В будущем в течение определенного срока (в определенный срок)".

Ориентировочные признаки времени заключения основного договора дает пункт о том, что введение дома в эксплуатацию должно состояться в первом квартале 2009 года, а договор о купле-продаже должен быть заключен в течение 90 календарных дней с момента получения продавцом акта приемки дома в эксплуатацию.

Как объясняют в "УМК", точной даты заключения основного договора в предыдущих соглашениях не указано, потому точный момент передачи квартиры покупателю зависит не только от сдачи дома, но и от срока получения всех бумаг от КГГА и БТИ.

То есть фактор, который не зависит от самой компании и может существенно повлиять на процесс передачи квартиры покупателю, ведь неизвестно, сколько может уйти времени на получение всех необходимых документов.

Предварительные договоры с "УМК" должны быть выгодными для покупателей. Они говорят, что компания предлагала более низкие цены, чем ее конкуренты. Однако в 2008 году "УМК", как и остальных украинских застройщиков, настиг экономический кризис. Следовательно, строительство на Трутенко, 3 значительно замедлилось, и основные договоры еще не заключены.

Хотя в отделе продаж "4 сезонов" сообщают, что дом готов к сдаче в эксплуатацию, осталось только получить правоустанавливающие документы.

Однако три года подряд, начиная с 2009 года, инвесторы постоянно требовали от застройщика объяснений и гарантий, что, конечно, стоило нервов и больших усилий.

Комментируя критику юристов о ненадежности предыдущих договоров, в "УМК" убеждают, что жилой комплекс не может быть передан в залог, ведь его заказчиком является Главное управление разведки Министерства обороны Украины, которому статус госучреждения не позволяет делать подобные вещи.

Однако согласно предварительным договорам покупатели квартир на Трутенко, 3 не являются инвесторами строительства. Там сказано, что эти соглашения не являются инвестиционными или договорам продажи имущественных прав или на долевое участие в строительстве жилья.

Итак, если неожиданно произойдет какое-то событие, которое вновь отдалит людей от ожидаемых квартир, защитить свои права им будет сложно - формально они не имеют никакого отношения к построенному жилью.

Договор в рассрочку

Предварительные договоры украинские застройщики используют не только на этапе строительства. Например, большой киевский застройщик "КАН Девелопмент" решил использовать эту форму для оформления продажи готовых квартир в рассрочку в жилом комплексе "Комфорт таун" в Киеве.

Во время строительства средства из покупателей собирались через продажу целевых облигаций. Покупателям, которые не успели за определенный в соответствующем договоре срок оплатить полную стоимость облигаций, предварительно предлагалась рассрочка на 2-10 лет.

Предполагалось, что если покупатель не оплатил стоимость облигаций, соответствующий договор аннулируется и заключается новый договор о покупке квартиры в рассрочку.

Для указанного соглашения компания выбрала форму предварительного договора, который заверяется нотариусом и содержит четкую дату заключения нового договора, а также точные характеристики квартир, ведь она уже построена.

Это предложение выгодно тем, что в отличие от ипотеки, где приходится платить банку немалые проценты, компания предлагает клиентам рассрочки платежей без процентов, то есть покупатель должен оплатить стоимость квартиры плюс административные расходы.

Если же доход покупателя внезапно уменьшился, и ипотечный кредит слишком дорог, предоставления такой рассрочки является хорошей уступкой покупателю со стороны компании.

Согласно предварительной сделке квартира, в которую физлица инвестировали средства, становится собственностью КУА, а средства, уплаченные инвестором-покупателем за облигации, считаются не инвестиционными средствами, а обеспечительным платежом - задатком.

В итоге инвесторы, которые прежде покупали облигации, превратились в покупателей, которые дали владельцу жилья обычный задаток.

Первоначальный вариант предварительного договора для покупателей первой очереди "Комфорт тауну" содержал пункты, которые предусматривали слишком жесткие условия и значительные санкции в отношении покупателей, и тем самым защищали застройщика на все 100%. Однако инвесторы объединились и добились смягчения условий и уменьшения штрафных санкций.

Однако факт, что они потеряли свою долю в построенной квартире как инвесторы, остался, ведь вытекает из самой формы договора.

То есть за возможность продлить срок уплаты средств и отсутствие процентов (при ипотечном кредите банк берет процент, но залоговая квартира является собственностью покупателя - покупатели "заплатили" правом собственности на уже выкупленную часть квартиры.

Что с этим делать

Конечно, лучший вариант для покупателя - отказаться от заключения предварительного договора на приобретение квартиры, тем более той, которая еще не построена.

Однако, как считает Гончарук, когда предыдущие договоры заключаются с крупными застройщиками с хорошей репутацией в вопросе построенного жилья, когда покупатель может вселиться в квартиру, риски покупателя значительно меньше, чем в остальных случаях.

Ведь даже если застройщик в конце концов откажется заключать основной договор или станет затягивать его заключение, требовать через суд сделки купли-продажи существующей квартиры значительно легче, чем иметь дело с недостроем.

Когда инвесторы все-таки попали в беду - строительство дома задерживается, но застройщик не имеет целью обмануть их, просто столкнулся с проблемами, - в первую очередь следует определить всех инвесторов, готовить коллективное обращение к застройщику с требованием предоставить дополнительные гарантии окончания строительства и собирать информацию для обращения в суд, если переговоры не дадут результата.

А вот относительно немедленного обращения в милицию у специалистов есть оговорка.

"Когда инвесторы вместо продуманных переговоров с застройщиком сразу пишут жалобы правоохранителям, строительство может стать еще более проблемным. Правоохранители прежде всего придут с проверками, которые иногда могут парализовать работу, и тогда ситуация может дополнительно усугубиться", - говорит Гончарук.

К сожалению, осознавая существующий уровень коррупции в правоохранительных органах, следует хорошо подумать, привлекать ли их к решению конфликта с застройщиком: слишком легко они могут превратиться из арбитра в заинтересованную сторону, добавляет он.

Немедленное обращение в правоохранительные органы является оправданным и эффективным только тогда, когда становится четко понятно, что инвесторы стали жертвами мошенничества со стороны застройщика, который и не планировал заканчивать строительство.

"Когда застройщик оказался мошенником, инвесторам следует объединиться и собрать как можно больше доказательств такого мошенничества. Следует выяснить, кто является владельцем застройщика, и после этого обращаться в милицию", - объясняет Гончарук.

Выбирать правоохранительные органы для таких обращений он советует исходя не только из соображений подследственности тех или иных преступлений, но и учитывая особенности их деятельности и возможность влияния на них застройщика.

Антонина Бажан

Ликбез для инвестора: Предварительный договор купли-продажи

Как уже упоминалось в прошлых статьях, действующим законодательством прямо предусмотрены схемы приобретения строящегося жилья, а именно: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).

Такие вот схемы инвестирования подразумевают наличие посредника между Заказчиком (продавцом) и Инвестором (покупателем). Многим застройщикам стало не выгодно наличие посредников для привлечения средств, поэтому они предпочитают действовать «по старинке» - напрямую.

Итак, как приобрести строящеюся недвижимость, не прибегая к ФФС, купле облигаций или прочим схемам инвестирования?

Самое первое, что приходит в голову – нужно заключить обычный договор купли-продажи квартиры, и в принципе это логично, НО…

При оформлении договора купли-продажи квартиры, продавец должен предоставить ряд документов, устанавливающих право на отчуждаемую недвижимость, среди них: свидетельство о праве собственности, техпаспорт на объект, извлечения из Госреестра прав и другие (ст. 55 Закона Украины «О нотариате»). В силу закона, на этапе строительства (до введения комплекса в эксплуатацию), правоустанавливающих документов на квартиру быть не может, а значит и договор купли-продажи квартиры заключить НЕВОЗМОЖНО (ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины). Но возможно заключить предварительный договор на приобретения будущей квартиры.

Что такое "предварительный договор"

Понятие и суть предварительного договора раскрыты в статьях 635 Гражданского и 182 Хозяйственного кодексов Украины.

Предварительный договор - это договор, стороны которого обязательства связываются течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Стоить отметить, предварительные договора регулируются по-разному в Гражданском и Хозяйственном кодексах. Основным и важным отличием есть срок подписания основного договора. Так, для субъектов хозяйственной деятельности, предварительные договора имеют срок подписания максимум в один год (ст. 182 ХКУ). Ели это гражданско-правовой договор (стороной выступает физическое лицо) – срок ограничивается исключительно таким договором.

Что предусмотреть?

В предварительном договоре необходимо предусмотреть следующие моменты:

  • Четкий срок подписания основного договора, без оговорок типа: «Срок подписание – IV кв. 2015 г. но в любом случае не ранее введения объекта в эксплуатацию». При такой формулировке, договор может быть подписан и через 5 лет, а застройщик при этом, указанные якобы сроки не нарушает;
  • Важно предусмотреть ответственность сторон (материальную в том числе) за невыполнения обязательств и за не подписания основного договора;
  • Порядок и срок возврата внесенных средств;
  • Характеристики продаваемой недвижимости (строительный адрес дома, номер очереди или секции, номер квартиры, этажное ее расположение, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м.);
  • «Комплектацию» поставляемого товара;
  • Порядок передачи недвижимости покупателю;
  • Порядок уведомления покупателя о подписании основного договора;
  • Условие о порядке внесения изменений в предварительный договор;
  • Зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость по договору купли-продажи;

Форма договора

Правильная форма данного типа договора – один из важных нюансов для законного приобретения квартиры!

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме (ч. 1, ст. 635 ГКУ).

Согласно ст. 657 Гражданского кодекса договора об отчуждении недвижимости (жилых домов, квартир, нежилых помещений) заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.

Процедура нотариального удостоверения таких договоров прописана в Порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Нотариальное действие совершается либо по месту нахождения (месту регистрации) недвижимости, либо по месту нахождения (месту регистрации) одной из сторон сделки.

Суды признают недействительными предварительные договоры купли-продажи недвижимости, если они не заверены нотариально.

Чем рискует инвестор при данной схеме инвестирования

  • Наибольший риск для инвестора - это банкротство заказчика (юр. лицо) или тому хуже – его смерть (физ. лицо);
  • Для инвестора всегда существуют риски переноса сроков строительства на неопределенный срок;
  • Нецелевое использование средств;
  • Отсутствие контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;

Так стоит использовать такую схему инвестирования? Как было упомянуто в начале статьи, эта схема не предусматривает контроля со стороны третьих лиц, как это требует закон, что увеличивает, и не без того высокие риски. Но, как показывает практика, с порядочными застройщиками эта схема привлечения средств успешно работает, и люди получают в собственность обещанные квартиры. Потому, залогом успеха приобретения квартиры по предварительному договору – выбор надежного застройщика с хорошей репутацией!

Отличия договора долевого участия от договоров предварительной купли продажи

В отличие от гарантий, установленных в договоре долевого участия, предусмотренного 214-ФЗ, при заключении предварительного договора права покупателей на будущую квартиру не гарантируются, так как застройщик может в дальнейшем отказаться от заключения с вами основного договора купли-продажи.

Кроме этого, вы должны иметь в виду, что нельзя производить оплату по предварительному договору, так как это является нарушением норм ГК РФ.По основному договору купли-продажи, который должен быть заключен с застройщиком в будущем после завершения строительства дома необходимо еще произвести оплату, несмотря на то, что денежные средства фактически были уже внесены застройщику по предварительному договору.

Вексель не является гарантией, так как по векселю застройщик может лишь вернуть вам уплаченные ранее денежные средства и отказаться от предоставления вам квартиры.

Основная проблема для покупателя состоит в том, что предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной (ничтожной) сделкой.Притворность сделки - предварительного договора купли-продажи квартиры заключается в том, что на основании предварительного договора, застройщик сначала зарегистрирует право собственности на себя на квартиру, а затем обязуется продать ее вам.

Таким образом, Вы приобретаете квартиру для застройщика.В то же время, в случае последующей продажи квартиры другому лицу, этот покупатель становится добросовестным приобретателем вашей квартиры.

Тем самым вы лишитесь своих прав на получение ее в собственность. Вам предстоит долго доказывать свои права в суде на уплаченные ранее денежные средства.

Предварительный договор не содержит, да и не может содержать никаких обязательств застройщика по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность вам квартиры. Соответственно, не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства. Если застройщик крупный и обладает достаточными денежными ресурсами и активами, то вы сможете в дальнейшем получить свои денежные средства на основании решения суда.

В противном случае на руках останется только судебный акт и исполнительный лист.Есть еще один аспект проблемы, о которой застройщики предпочитают не говорить. В соответствии со ст. 139 Жилищного Кодекса РФ будущие собственники квартир имеют право организовать Товарищество Собственников Жилья на этапе строительства дома до сдачи его государственной комиссии в эксплуатацию. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем, после 1 марта 2006 года, на основании Постановления правительства Москвы №9-ПП от 17.01.06 г.

"Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве " осуществлять свои права не только по выбору на общем собрании способа управления многоквартирным домом, но и по отбору организаций, управляющих многоквартирными домами (далее - управляющая организация), а также по установлению размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, стать собственником, не только вашей квартиры, но и общего имущества дома. Вы должны знать, что объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

При заключении предварительного договора, вы лишаетесь права организации ТСЖ на этапе строительства.

Таким образом, управляющая организация, выигравшая открытый конкурс, проводимый префектурой будет управлять вашим домом до получения свидетельств на право собственности более 50% домовладельцев исключая застройщика.

Сегодня ситуация на рынке строительства новостроек напоминает рулетку, в которую играете вы и застройщик. Если вам повезет, то на основании предварительного договора вы получаете шанс того, что застройщик в дальнейшем (через 1 - 1,5 года) построит дом, зарегистрирует право собственности на вашу квартиру и, заключив с вами основной договор купли-продажи, произведет отчуждение квартиры в вашу собственность.Однако, ваш шанс значительно уменьшается если предварительный договор заключает не генеральный застройщик, а один из соинвесторов строительства. Это уже практикуется сегодня на рынке.

Таким образом, оценив все риски, связанные с заключением предварительных договоров купли-продажи квартир в новостройках можно сделать вывод о том, что данные риски для дольщиков, будущих покупателей возросли по сравнению с теми рисками, которые имелись при заключении ранее гражданами договоров инвестирования, простого товарищества, долевого участия.

Предварительные договоры купли-продажи квартир являются, по-существу ничтожными сделками, не порождающими никаких юридических последствий для граждан по строительству и передаче им в собственность квартир застройщиками-инвесторами. Различные вариации договоров с предоставлением векселя, заключением соглашения об обеспечении обязательств не меняют природы данных видов договоров.Кроме того, застройщики используя данные противозаконные варианты привлечения денежных средств граждан на начальном этапе строительства, избегают уплаты налогов и, прежде всего, НДС в размере 18%. Данная противозаконная "экономия" подпадает под состав преступления, предусмотренный УК РФ, однако она позволяет получать беспроцентные займы у населения без каких-либо встречных гарантий и обязательств.

Договор бронирования жилой площади по своему содержанию практически не отличается от рассмотренных предварительных договоров купли-продажи квартир и содержит аналогичные риски.В настоящее время получает распространение такой вид «обхода» норм 214-ФЗ как создание закрытого паевого инвестиционного фонда в целях инвестирования строительства конкретных объектов недвижимого имущества, в том числе жилых домов и офисных и торговых центров. Следует отметить, что при заключении договора паевого вклада вы берете на себя все риски, связанные с выплатой вам в дальнейшем процентов по вкладу либо предоставлению квартиры, строительство которой было профинансировано паевым фондом. На данную сделку не распространяются гарантии, предусмотренные 214-ФЗ.

Следует отметить, что все финансовые риски инвестирования в строительство жилых домов по "серым схемам" в полной мере применимы и к инвестированию в строительство коммерческих объектов недвижимости, торговых, культурно-оздоровительных и спортивных центров.

Предварительный договор инвестиций

Предварительный договор инвестиций № __________

г. Томск «___» ______________2010г.

_____________________________________, паспорт: серия _____________ № __________ выдан ______________. ________________________________, _________________________________________, именуемый в дальнейшем «Инвестор», и АСВ». действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Застройщик», с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Для целей настоящего Договора, ниже перечисленные термины и определения имеют следующее значение:

- "Договор" – означает настоящий Договор, подписанный Инвестором и Застройщиком, а также все изменения и дополнения к нему, которые заключаются Сторонами во исполнение настоящего Договора в период его действия и исполнения обязательств по Договору.

- "Инвестор" – сторона настоящего Договора, осуществляющая долевое финансирование в строительство Объекта в соответствии с настоящим Договором.

- "Застройщик" – сторона настоящего Договора, обеспечивающая строительство и ввод в эксплуатацию Объекта с целью застройки земельного участка, входящего в состав Общего земельного участка, и предоставляющая Инвестору возможность подключения планового жилого дома к созданной инфраструктуре.

- "Подрядчик" – специализированные подрядные организации, привлекаемые Застройщиком на договорных условиях для выполнения отдельных строительных и монтажных работ.

- "Инвестиции" – собственные, заемные и/или привлеченные на иных условиях денежные средства, вкладываемые Инвестором в строительство Объекта. В соответствии с настоящим договором инвестиции Инвестора являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

- "Разрешительная документация" – исходно-разрешительная документация на все виды Работ, включая разрешение на строительство Объекта, лицензии, согласования, а также иные документы, которые Застройщику необходимо получить в компетентных государственных органах, органах местного управления или других организациях для выполнения Работ на Объекте.

- "Проектная документация" – проектно-сметная документация (стадия "Проект" и рабочий проект), технические условия на подключения к инженерным коммуникациям, паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, а также иная техническая документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения строительных Работ с целью создания Объекта и технической эксплуатации построенного Объекта.

- «Работы Застройщика Первый этап» - означает весь объем работ по проектированию и получению технических условий на инженерные и иные коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение), а также в проектировании объектов инфраструктуры поселка (дороги) на Общем земельном участке, межевые дела и постановке на кадастровый учет.

- «Работы Застройщика Второй этап» - означает весь объем работ по строительству инженерных и иных коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение), а также в формировании объектов инфраструктуры поселка (дороги) на Общем земельном участке.

- "Объект" – инженерные коммуникации (электросети, сети водоснабжения, сети газоснабжения) и дорожная инфраструктура, подведенные к плановому жилому дому, строительство которого будет осуществляться Инвестором самостоятельно.

- «Плановый жилой дом» - подлежащий возведению силами и за счет Инвестора объект индивидуального жилищного строительства, место положения которого на Земельном участке определяется Застройщиком. Плановый жилой дом после его возведения подлежит оформления в собственность Инвестора в установленном законом порядке.

- "Земельный участок" – земельный участок, образуемый путем выдела его из общего земельного участка. Кадастровый план земельного участка становится неотъемлемой частью настоящего Договора после его получения в кадастровой палате.

- «Общий земельный участок» - участок с кадастровым номером: 70:14:0100035:0420 площадью 26 га, расположенный в западном направлении от автодороги на п. Эушта на левом берегу р. Томи, между населенными пунктами Эушта и Петрово, ограниченный с северной стороны озером Кривым, а с южной – старицей Сухая, и необходимый Застройщику для строительства Объекта в целом.

"Результат инвестиционной деятельности" – получение разрешения на строительство коттеджного поселка «Ясная поляна» со всеми необходимыми техническими условиями и проектно-сметной документацией, межевые дела с постановкой на кадастровый учет каждого участка.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. По настоящему Договору Инвестор обязуется передать Застройщику денежные средства для получения разрешения на строительство общей части Объекта, а Застройщик обязуется использовать переданные Инвестором средства для выполнения Работ Застройщика по настоящему Договору. Застройщик выполняет свои функции на основании агентского договора с ДНТ «Ясная поляна» от 01.03.2009г.

Откройте свой блог и публикуйте статьи, новости, пресс-релизы, фотогалереи бесплатно!

Схему и точки подключения Планового жилого дома к коммуникациям стороны согласуют в Приложении №2 к настоящему договору.

2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться Застройщиком исключительно на выполнение Работ Застройщика (целевое финансирование).

2.3. При заключении и исполнении настоящего договора Стороны руководствуются Законом РФ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991г. и Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999г.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

3.1. Общий размер инвестиций, подлежащих оплате Инвестором Застройщику по настоящему договору, согласован Сторонами на весь срок исполнения настоящего договора, и составляют 60000 рублей за 100 кв. м. площадей поставленных на кадастровый учет согласно Генплана.

3.2. Инвестиции в размере, указанном в п.3.1, уплачиваются Инвестором в день подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный Застройщиком, либо в кассу предприятия.

3.3. Согласованная Сторонами при подписании настоящего Договора общая сумма инвестиций (цена договора) является фиксированной на все время действия договора и не может быть изменена в одностороннем порядке, за исключением случая, предусмотренного в п.3.6. настоящего договора.

3.4. Застройщик гарантирует Инвестору, что согласованный сторонами при подписании настоящего договора размер Инвестиций включает в себя стоимость всех Работ Застройщика, подлежащих выполнению Застройщиком по настоящему договору.

3.5. Расчеты между Сторонами по настоящему договору производятся в безналичном порядке перечислением денежных средств на расчетный счет, либо в наличными в кассу предприятия.

3.6. В случае виновного нарушения Инвестором согласованного срока перечисления Инвестиций более, чем на 10 (десять) календарных дней, Застройщик вправе потребовать увеличения размера инвестиций.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Инвестор обязан:

4.1.1. Осуществить финансирование строительства Объекта в объеме и в порядке, установленном настоящим договором.

4.1.2. Подготовить и согласовать с Застройщиком проектную документацию на строительство жилого дома, а также схему размещения его на земельном участке с целью определения точек подключения к инженерным коммуникациям. До согласования Застройщиком проектной документации Инвестор не вправе приступать к строительству жилого дома.

Порядок согласования проектной документации: Застройщик обязан письменно согласовать представленную ему проектную документацию на строительство планового жилого дома в 10-дневный срок с даты ее получения от Инвестора. Если по истечении указанного срока от Застройщика не поступило письмо о согласовании представленной ему проектной документации либо возражения к ней, такая документация считается согласованной Застройщиком.

4.1.3. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные договором.

4.2. Права сторон:

4.2.1. Застройщик и Инвестор вправе привлекать для выполнения Работ по настоящему договору третьих лиц (подрядчиков).

4.2.2. Инвестор вправе привлекать для финансирования своей доли инвестиций в строительство Объекта третьих лиц (соинвесторов, дольщиков, покупателей), самостоятельно определяя условия заключаемых с ними договоров. О привлечении средств третьих лиц к финансированию строительства Объекта Инвестор уведомляет Застройщика письменно.

4.2.3 Застройщик и Инвестор вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения взятых на себя обязательств по настоящему договору.

4.2.4. Застройщик и Инвестор вправе запрашивать и получать друг у друга информацию о ходе выполнения и результатах работ Застройщика.

4.3. Застройщик обязан:

4.3.1. В течение всего периода проектирования и получения ТУ и разрешение на строительство Объекта, нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.

4.3.2. Сроки выполнения: Первого этапа «Работ Застройщика» III квартал 2010 г. а именно получить разрешение на строительство коттеджного поселка «Ясная поляна» (ген. план, стадия «проект», ТУ, проектно-сметная документация, межевое дело, поставить на кадастровый учет)

4.3.3. Сроки выполнения «Второго этапа Работ Застройщика» :

- до IV квартала 2011г. а именно энергоснабжение, водоснабжение, дороги;

- до IV квартала 2012 г. – газификация.

4.3.5. Выполнить иные обязанности, возложенные на него настоящим договором.

4.4. Застройщик вправе:

4.4.1. Требовать от Инвестора надлежащего исполнения взятых на себя обязательств по настоящему договору; а также соблюдения согласованной сторонами проектной документации, требований строительных норм и правил, технических регламентов, исходных архитектурных и планировочных решений и иных обязательных требований, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность Инвестора и привлекаемых им Подрядчиков;

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.2. В случае нарушения Сторонами сроков исполнения своих обязательств по настоящему договору виновная Сторона уплачивает неустойку в размере 0,1 % (ноль целых одна десятая процента) от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки до фактического исполнения обязательства; а в случае просрочки инвестирования более чем 30 (тридцать) календарных дней - расторжения настоящего договора (ч.3 ст.450 ГК РФ) и возмещения убытков в полном объеме.

5.3. Все споры и разногласия стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке. Срок для ответа на претензию (письменное требование) противной стороны – 10 (десять) календарных дней. В случае недостижения сторонами соглашения в установленный срок, спор передается на рассмотрение в суд в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т. е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности, наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.

Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.

6.2. Срок выполнения обязательств по настоящему договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.

6.3. В случае, если вследствие обстоятельств, указанных в п. 6.1 настоящего договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему договору составит более трех месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего договора, считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

И ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ (РАСТОРЖЕНИЕ)

8.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон по настоящему договору.

8.2. Условия настоящего договора могут быть изменены по взаимному соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему договору являются неотъемлемой частью настоящего договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.3. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ и настоящим договором.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

9.2. Предусмотренные настоящим договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанными в настоящем договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.

9.3. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленная по телефону и адресу, указанному в настоящем договоре, считается полученной Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомивший об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.

9.4. Одновременно с подписанием договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.

9.5. После заключения настоящего договора все предыдущие соглашения между Сторонами как письменные, так и устные признаются утратившими свою силу.

9.6. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10. Реквизиты и подписи сторон

"Инвестор"

______________________________________

Источники:
neo.investhelp.com.ua, novakvartira.com.ua, gdevkievezhithorosho.blogspot.com.tr, ipotekivse.net.ru, www.pandia.ru

Следующие статьи


Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения


Сім'я Беннетон - власники бренду Benneton Мережа магазинів Benetton широко відома.Це й не дивно, адже в магазинах Benetton одяг на всі ... Читати ще

Ісаак Карасу - творець компанії Danone Компанія Danone, як і Heinz подарувала світові продукт, про який більшість ... Читати ще

Айзек Меррітт Зінгер (Zinger). Американець Айзек Зінгер, який розбагатів на випуску швейних машинок, любив повторювати: «Для мене винахід не варто і ... Читати ще

Таймураз Боллоев - пиво Балтика   Таймураз Казбековіч Боллоев - генеральний директор найбільшого в Росії пивоварного підприємства, ... Читати ще

Популярні статті

Нові статі

Высокий процент по вкладам

"Контракты UA": Все выше, и выше, и выше: почему банки взвинтили ставки по гривневым депозитамНаибольший доход, ... Далее

Высокие проценты по вкладам москва

У читателя может возникнуть вопрос: «Если я делаю вклад в банке, официально оформляю его всеми необходимыми документами, то какие могут ... Далее

Высокие вклады в рублях

* Консультации каждому рефералуСоветы и рекомендации по увеличению доходовКак не потерять деньгиСупер- Вклад - высокие ставки. Успей оформить. Звезда среди депозитов.Вклады в ... Далее

Высокие проценты по вкладам 2015

Высокие Проценты По Вкладам 2015Нашу группу находят по словам:О психологии легко - Как заработать на идее. Мыслим 31 окт 2007 И тогда ему ... Далее