Змінюємо своє житло на більш комфортне Як не провалити операцію


Відомі слова про те, що для того, щоб щось продати, потрібно щось купити - підходять для багатьох власників квартир з точністю до навпаки. Справа в тому, що для того, щоб купити нову квартиру, більшості власників потрібно продати стару.

І в цьому сенсі угода купівлі-продажу серйозно ускладнюється, оскільки в торговельній ланцюжку може брати участь не два учасники, а, наприклад, п'ять і навіть більше ... Успіх проведення альтернативної операції грунтується на відповідальності її учасників. Питання в тому, як не провалити подібну угоду? З того моменту, як переважна кількість квартирних обмінів стало здійснюватися за допомогою купівлі-продажу, перед власниками виник цілий ряд проблемних ситуацій, заснованих на фінансових бажаннях і можливостях всіх учасників угоди.

Наприклад, хтось вирішив поміняти місце проживання. Можливо, в основі такого бажання лежить прагнення поліпшити свої житлові умови: припустимо, сім'я може собі дозволити купити квартиру подорожче, скажімо, більшої площі, або переїхати в більш дорогий, але сприятливий район. Але для цього потрібно продати наявну квартиру і доплатити деяку суму зі своїх особистих заощаджень. Причому продати можна тільки ту квартиру, в якій сім'я проживає. А це означає, що люди не можуть звільнити займане житло і потім протягом якогось часу чекати вселення в нову квартиру.

Це, мабуть, одна з найпоширеніших ситуацій, що носять назву альтернативної операції. Люди звільняють приміщення і відразу ж в'їжджають в нове житло, з якого теж переїжджають люди. При цьому в першу квартиру може в'їжджати третя сім'я, що бере участь в угоді. Складно уявити, з якими проблемами стикаються громадяни, дізнавшись, що крім їх квартири в ланцюжку є ще 5, 7, а то і більше число квартир. Справа в тому, що в процесі підготовки складної операції (а "альтернатива" в 90% випадків є дійсною складною операцією) хтось із учасників може відмовитися від неї або наполягати на зміні ціни. Але найнеприємніше, коли ланцюжок валитися в день, призначений на офіційне підписання угоди купівлі-продажу всіма учасниками угоди! Буває і таке.

Зібрати і організувати всіх осіб, зацікавлених в загальному обміні, вкрай складно. Тут потрібна допомога професіонала - знаючого ріелтора, якому доводиться продемонструвати всі чудеса організаторської думки і домогтися бажаного результату в квартирному альянсі своїх клієнтів. Буває, що в ланцюжку беруть участь ріелтори різних компаній, оскільки спочатку клієнти (учасники) звертаються в різні ріелторські компанії з відмінними умовами надання ріелторських послуг. Втім, у ряді випадків професіоналам, які представляють інтереси своїх клієнтів, простіше домовитися між собою. До речі, так зазвичай і відбувається в реальності.

Власнику, який зважився на переїзд, залишається тільки покластися на майстерність фахівця і оплатити його гонорар. Як відомо він може варіюватися в межах 5-10% від суми угоди (точніше від вартості продаваного або житла, що купується). Однак, перекладаючи на плечі ріелтора своє квартирне питання, учасник угоди повинен уявляти собі основні етапи роботи ріелтора.

Їх кілька.

Перш за все, проводиться ринкова оцінка квартири. Як правило, в продажну ціну оцінювач вносить вартість рекламних послуг, які спрямовані на залучення покупця. Оцінювач може бути як ріелтором за сумісництвом, так і працювати разом з ріелтором. Виняток становить оцінка, здійснювана незалежним оцінювачем. Далі збираються і перевіряються всі документи на квартиру і проживаючих у ній людей, а також тимчасово відсутніх осіб, потенційних претендентів, неповнолітніх дітей і пр. Після чого, якщо всі документи не викликають сумніву з юридичної точки зору, квартиру готують до показів. Тобто, приводять її в божеський вигляд. Тут мається на увазі не проведення серйозних ремонтних робіт (не євроремонт!), А чистота, порядок, узаконення перепланування (якщо остання проводилася). Хоча, що стосовно перепланування, то приватизоване житло за згодою покупця може залишатися перепланувати (в цьому випадку новий господар буде займатися узаконенням вироблених раніше змін).

Муніципальне житло повинне точно відповідати початковим проектом, тому власнику нерідко доводиться повертати житлу первинний вигляд. Потім власник повинен безперешкодно показувати ріелтору і потенційним покупцям (які приходять разом з ріелтором) підготовлену до продажу квартиру. Водночас продавець оглядає знайдені варіанти для обміну (такі варіанти звичайно являє ріелтор). І в разі знаходження бажаної квартири підписувати попередній договір про купівлю. При цьому потрібно внести заставу (або аванс, згідно з домовленістю) для бронювання вподобаної житлової площі. Звичайно протягом місяця після внесення застави відбувається угода, і продавець отримує свої гроші в повному обсязі. Застава може входити в суму угоди, а може і не входити, на відміну від авансу, який є свого роду початковим платежем, за яким слід виплата основної суми. У разі відмови від угоди сума застави не повертається покупцеві, на відміну від авансу.

Начебто все просто і зрозуміло. Однак, на ділі трапляються суцільні сюрпризи. У когось можуть бути проблеми з юридичною чистотою, у когось підвищується ціна, а хтось не є на перегляди і тим самим гальмує процес.

Багато в чому успіх проведення такої угоди грунтується на відповідальності самих учасників, а система авансів або застав в серйозній мірі дисциплінує учасників. Хоча, якщо ціни на ринку поповзуть вгору, комусь захочеться завищити ціну, він може "злетіти" - в даному випадку втрата заставної суми не має істотного значення для "шкідника", що заважає спільній справі.

Серед багатьох квартир, що беруть участь в угоді одна повинна бути обов'язково не обтяжена альтернативою, тобто, повинна бути вільною, інакше не бувати "загальному переселення народів".

Тому говорити про готовність угоди до знаходження вільного житла явно передчасно (не варто себе обнадіювати завчасно).

Як діяти у разі розриву ланцюжка? Власникам залишається тільки одне - почекати поки не знайдеться новий власник, який бажає включитися в загальну угоду. Саме з цієї причини слід звертатися у великі агентства нерухомості. Вони мають можливість щодня оновлювати свої квартирні бази даних і можуть в найкоротші терміни підібрати новий варіант. Якщо не вдасться зберегти колишню ланцюжок, буде створена нова, можливо, більш проста. Солідні ріелторські компанії зобов'язуються за договором виконати взяті на себе зобов'язання в установлені строки. Власникам, яка укладає договір, слід звернути особливу увагу на даний пункт договору і на обставини, які можуть затягнути угоду в разі непередбачених обставин. Інакше пред'явлення претензій до агентству буде безпідставним.


Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения


У розпал сезону відпусток компанія American Express представила дані дослідження «Топ-10 найбільш небезпечних місць в домі».Інакше кажучи, російським ... Читати ще

Аркадій Волож - все знайдеться у Яндекса. Пошукова система Яндекс (Yandex) займає сьогодні міцно становище лідера пошуку інформації в ... Читати ще

Будь тренінг існує для результату, ефекту, користі для учасників.Однак, оцінка ефективності і її підвищення - одна з ... Читати ще

З 1 липня ц.р.функції реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців перейдуть від місцевої влади до Укрдержреєстру.Таким чином буде усунуто ... Читати ще

Популярні статті

Нові статі

Высокий процент по вкладам

"Контракты UA": Все выше, и выше, и выше: почему банки взвинтили ставки по гривневым депозитамНаибольший доход, ... Далее

Высокие проценты по вкладам москва

У читателя может возникнуть вопрос: «Если я делаю вклад в банке, официально оформляю его всеми необходимыми документами, то какие могут ... Далее

Высокие вклады в рублях

* Консультации каждому рефералуСоветы и рекомендации по увеличению доходовКак не потерять деньгиСупер- Вклад - высокие ставки. Успей оформить. Звезда среди депозитов.Вклады в ... Далее

Высокие проценты по вкладам 2015

Высокие Проценты По Вкладам 2015Нашу группу находят по словам:О психологии легко - Как заработать на идее. Мыслим 31 окт 2007 И тогда ему ... Далее