З 2025 року цілісний процес купівлі та продажу нерухомості в Україні ускладнюється через нові правила оподаткування. Раніше основна увага була зосереджена на самому договорі купівлі-продажу, тепер же важливо враховувати всю фінансову структуру угоди.
Зміни в податковій системі стосуються як продавців, так і власників житла, що робить кожен етап операції більш бюрократичним і водночас прозорим. Особливу роль відіграє воєнний стан, який вніс корективи в систему оцінки нерухомості, розрахунків та нотаріального оформлення угод.
Податки для продавців: що нового
У 2025 році для продавців нерухомості існує кілька варіантів податкового навантаження, яке залежить від терміну володіння майном та кількості продажів протягом року.
Якщо квартира була у власності менше трьох років і це перший продаж у році, ставка податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) становитиме 5 % від вартості об’єкта, до цього додається військовий збір у розмірі 5 %. Отже, загальна сума податкових відрахувань може досягати 10 % від ціни угоди.
Якщо ж продавець проводить другий або подальший продаж у тому ж році, ставка ПДФО зростає до 18 %, а військовий збір залишається на рівні 5 %. Ця різниця покликана запобігти спекуляціям на ринку нерухомості та заохотити довгострокове володіння майном.
Крім цього, додатково при нотаріальному посвідченні угоди сплачується державне мито у розмірі 1 % від вартості об’єкта. Цей платіж залишається стабільним на протязі кількох років, проте в поєднанні з іншими податками може суттєво вплинути на остаточну суму витрат.
Податки для власників: площа та утримання
Крім продажу, важливо враховувати податок на нерухоме майно, який сплачують власники квартир та будинків. У 2025 році цей податок поширюється на об’єкти, площа яких перевищує 60 м² для квартир або 120 м² для житлових будинків.
Ставка податку визначається місцевими радами, проте не може перевищувати 1,5 % від мінімальної заробітної плати за квадратний метр, що перевищує встановлену норму. Таким чином, власники великих квартир чи приватних будинків зобов’язані щорічно сплачувати додатковий збір, прив’язаний до площі житла та регіону.
Цей податок набирає особливого значення в умовах підвищення мінімальної зарплати, бо зростання бази оподаткування автоматично призводить до збільшення суми платежів. Для деяких власників це стає стимулом оптимізувати свої житлові площі або переоформити частку власності, щоб зменшити податкове навантаження.
Укладання договору: важливість та нюанси
Процедура укладення договору купівлі-продажу в 2025 році вимагає детальної підготовки. В угоді потрібно чітко зазначити загальну ціну продажу та спосіб розрахунку, щоб уникнути подальших суперечок і податкових ризиків.
Особливу увагу слід звернути на походження майна. Якщо житло отримане у спадщину або стало результатом іншої угоди (наприклад, обміну чи дарування), це може вплинути на застосування певних пільг або ставок. У таких випадках податкові органи можуть вимагати додаткові документи, що підтверджують правомірність угоди та терміни володіння об’єктом. У час війни деякі нотаріальні процедури спрощені, але податкова звітність залишається обов’язковою.
Для тих, хто планує купівлю або продаж нерухомості у 2025 році, важливо не тільки правильно вибрати об’єкт, але й детально прорахувати всі податкові зобов’язання. Нові правила ускладнюють процес, проте роблять його більш прозорим: чіткі ставки, фіксовані норми та контроль з боку держави сприяють підвищенню прозорості ринку. В умовах воєнного стану та змін у податковій системі продавець може понести втрати до 10 % і більше від вартості житла тільки через податки та збори.