В Україні програма державної субсидії для оренди житла внутрішньо переміщених осіб зіштовхується з серйозними викликами через існування тіньового ринку оренди. Основною причиною слабкого попиту на цю програму є те, що чимало орендних угод укладається без офіційних документів.
Голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк зазначає, що тіньовий ринок не лише позбавляє державу податкових надходжень, але й ускладнює запуск ефективних програм підтримки для тих, хто потребує житла.
Вона підкреслила, що програма субсидій для внутрішньо переміщених осіб є яскравим прикладом цих проблем. Згідно з даними аналітичного центру CEDOS, на початок вересня 2025 року було подано 184 заявки на субсидію, з яких лише 86 було задоволено.
Ці дані демонструють, що навіть грамотно спроектовані державні інструменти не можуть повноцінно функціонувати через високий рівень неформальних орендних угод.
Дослідження також виявило, що більшість угод на ринку оренди відбувається без офіційної фіксації. Багато рієлторів та агентств працюють неформально, укладаючи угоди як безпосередньо, так і через готівкові розрахунки. Це веде до того, що такі угоди не фіксуються у фінансовій звітності.
В результаті, влада не має точних даних про масштаби ринку оренди, що ускладнює адміністрування податків і реалізацію соціальних програм.
Необхідність зниження податків
Олена Шуляк також вважає, що високий податок на доходи від оренди, який може досягати 23%, є ще однією причиною тінізації ринку. Через це активність орендодавців у легальному секторі залишається низькою.
У Верховній Раді обговорюють можливість зниження цієї ставки до 7%. Вона зазначила, що "зниження ставки – це не просто поступка, а засіб для детінізації. Необхідно, щоб люди зрозуміли: працювати легально – це реально, зрозуміло і вигідно".
Шляхи вирішення проблеми
На думку Шуляк, для того, щоб вивести ринок оренди з тіні, недостатньо лише знижувати податки. Важливо створити реальні стимули для легалізації орендних відносин та виробити прозорі умови роботи на ринку, включаючи типові договори та чіткі механізми обліку угод.
Серед практичних стимулів депутатка зазначила можливість розширення кола потенційних орендарів, наявність доказової бази у випадку конфліктів або податкових перевірок, а також зменшення ризиків з донарахуваннями та необхідністю пояснювати походження доходів від оренди.
Олена Шуляк також підкреслила, що офіційне оформлення договорів є важливим для участі в державних програмах, таких як субсидії для ВПО, оскільки дозволяє орендодавцям отримати доступ до більшої кількості орендарів, які не готові на неформальні угоди.
Вона закликала до посилення державного контролю за ринком, що має сприяти його легалізації. Коли ринок працює в "білому" форматі, це зменшує ймовірність податкових донарахувань і конфліктів, а також потреби звітувати про походження доходів від оренди.
У січні 2026 року власники нерухомості сплатили до державного бюджету понад 1,7 млрд грн податків.