До 2025 року український ринок нерухомості отримав новий напрямок розвитку — сегмент дохідної нерухомості. Сюди входять апартаменти, котеджі, апарт-готелі та багатоквартирні будинки, які з самого початку проектуються для короткострокової або довгострокової оренди.

Основна характеристика цього формату полягає в залученні професійної керуючої компанії, яка після введення об’єкта в експлуатацію приймає на себе управління та надає власникам можливість отримувати пасивний дохід.

Два формати — два підходи до прибутку

Сегмент розвивається одночасно в двох напрямках. Перший — це дохідні будинки, насамперед орієнтовані на довгострокову оренду. Інвесторам пропонуються квартири або апартаменти, які можуть використовуватися для особистого проживання, здаватися самостійно або передаватися в управління спеціалізованій компанії.

Подібний формат існував і до повномасштабної війни, але тоді він був представленим лише кількома проектами, переважно у столиці. Наразі девелопери з Києва, Львова, Ужгорода, Одеси та інших міст представляють свої об’єкти як дохідні. Разом із цим експерти зазначають: говорити про стрімке зростання цього сегмента поки що передчасно.

Другий напрямок — це апарт-готелі, які орієнтуються на короткострокову оренду. Цей формат є досить новим для України, адже він виник на перетині інтересів девелоперів і готельєрів: перші мають змогу залучати приватні інвестиції, а другі — централізовано управляти номерним фондом. Ця модель довела свою життєздатність, і кількість апарт-готелів на ринку зростає кожного року.

Інвестори повертаються, але обережно

Розвиток сегмента підтримується поступовим поверненням портфельних інвесторів. Частина з них починає заходити саме в дохідну нерухомість, проте масового переходу все ще не сталося.

"Портфельні інвестори поступово повертаються, і їхня активність протягом року зростає. Деякі переходять у сегмент дохідної нерухомості — апартаменти, комерційні площі та орендні формати, які приваблюють прогнозованим грошовим потоком і передачею управління керуючій компанії. Водночас у 2025 році більшість інвесторів комбінують різні формати, аби мінімізувати ризики", — зазначає співзасновник LEV Development Олександр Островський.

Експерти підкреслюють: сучасні інвестори стали набагато вимогливішими до проектів.

"Існує безліч фундаментальних факторів, що мають бути дотримані забудовником, аби проект виглядав привабливо для інвесторів. На сьогодні це професійні бізнесмени, які мають глибоке аналітичне розуміння ринку", — пояснює Вікторія Байрак, керівник департаменту маркетингу та продажів VD GROUP.

Географія та масштаби ринку

На кінець 2025 року в Україні налічується 105 проектів дохідної нерухомості, з яких 75 вже відкриті для продажу. Більшість таких об’єктів зосереджена в західних регіонах:

• 57% — у курортних містечках Івано-Франківської області;
• 20% — у Львівській області;
• 9% — у Закарпатській області.

Таким чином, ці три регіони об’єднують 86% усіх пропозицій дохідної нерухомості.

Динаміка запусків також свідчить про зростаючий інтерес девелоперів до цього формату. Якщо у 2023 році було відкрито лише 12 таких проектів, у 2024 — вже 30, то у 2025 році на ринок вийшло 20 нових об’єктів, і ще 18 заплановано до кінця року.

У підсумку, дохідна нерухомість поступово стає окремим інвестиційним сегментом, який може стати альтернативою традиційним вкладенням у житлове будівництво — за умови професійного управління та прозорої економіки проектів.