У 2025 році ринок комерційної нерухомості в Україні вийшов із хаотичних періодів адаптації та почав трансформуватися. Офісні приміщення, складські комплекси та торгові центри розвивалися за різними сценаріями, реагуючи на економічні, безпекові й поведінкові зміни.
Ринок стає вибірковим
Протягом 2025 року комерційна нерухомість залишалася вразливою до військових ризиків та макроекономічних обмежень. Однак поступово ринок позбувався надлишкової пропозиції, яка виникла в попередні періоди. Попит став більш вибірковим: не всі об’єкти знаходили орендарів, а останні все частіше надавали перевагу функціональності та безпеці, а не престижності адреси.
Національний ринок фактично розділився на кілька зон з різною динамікою. Західні регіони та Київ демонстрували відносну активність, продовжуючи залучати бізнес. Східні та південні області залишалися обмеженими через близькість до лінії фронту та регулярні обстріли, що вплинуло на структуру угод і цінові очікування власників.
Час спекулятивних інвестицій пройшов. Інвестори все частіше звертали увагу не на потенційне зростання, а на стабільність та ліквідність. Вони надавали перевагу стабільному доходу зараз, ніж можливості великих прибутків у майбутньому.
Як офісна нерухомість виживає та трансформується
Офісний сегмент у 2025 році залишався найбільш уразливим серед всіх типів комерційної нерухомості. Попит залишався низьким, а вакантність у багатьох бізнес-центрах була високою. Компанії продовжували оптимізувати свої площі, переходячи на гібридні формати роботи або зовсім скорочуючи свою офісну присутність.
Пандемія COVID-19 сприяла переходу на віддалену роботу, а війна лише підсилила ці тенденції. Багато керівників почали ставити питання: навіщо платити за 500 квадратних метрів, якщо половина команди працює з дому? Відповідь ставала на користь зменшення офісних площ.
Але повного обвалу не відбулося. Якісні офіси з автономною інфраструктурою, укриттями та зручним розташуванням продовжували утримувати орендарів і навіть демонстрували помірне зростання ставок. В Києві додатковий фактор зрівноважував ринок через зменшення пропозиції через пошкодження або консервацію частини об’єктів, адже не всі власники готові інвестувати в нерухомість з невизначеним майбутнім.
Тепер офіс перестав бути символом статусу й став інструментом, який має виправдовувати свою вартість. Старі об’єкти класу B і C без автономного електропостачання та укриттів втрачають попит, тоді як сучасні приміщення класу A з усім необхідним мають стабільний попит.
Складська нерухомість: лідер комерційного сегменту
На фоні обережного попиту на офіси, склади стали головним драйвером комерційного ринку нерухомості. У 2025 році попит на складські приміщення стабільно перевищував пропозицію, особливо у центральних та західних регіонах. Коли попит дійсно випереджає пропозицію, це рідкість для ринку нерухомості, і причин для цього буму кілька.
- Зростання електронної комерції, оскільки українці все більше купують онлайн, що вимагає складських потужностей.
- Перебудова логістичних маршрутів через зміну торгових коридорів та закриття деяких напрямків.
- Концентрація бізнесу у безпечних районах, коли компанії переносять складські приміщення подалі від лінії фронту.
- Вакантність часто залишається нижче 5%, що є низьким показником.
- Стабільний попит від міжнародних компаній, які використовують Україну як логістичний хаб.
Нові проекти запускалися обережно через високу вартість будівництва та ризики, але попит поглинав навіть обмежену пропозицію. Складська нерухомість дедалі більше розглядається не тільки як інфраструктурний актив, а й як інвестиційний інструмент, що гарантує стабільний попит. Інвестори готові вкладати гроші, якщо бачать стабільний потік орендарів.
Цей сегмент у 2025 році виявився найбільш стійким до зовнішніх потрясінь і з найкращою інвестиційною привабливістю. Для порівняння: якщо вакантність офісів у деяких бізнес-центрах сягала 30-40%, то в якісних складських комплексах вона не перевищувала 3-5%.
Торгові центри: від шопінгу до дозвілля
Ринок торгових центрів у 2025 році перейшов до стадії стабілізації після буремних попередніх років. ТЦ зуміли відновити відвідуваність і частково повернути орендні доходи.
Зростання онлайн-торгівлі змусило власників переглядати формат наповнення. Класичний ритейл втрачав позиції, в той час як розважальна складова стала пріоритетом, як от:
- кінотеатри,
- боулінг,
- ігрові зони,
- заклади харчування — фудкорти,
- ресторани,
- кав’ярні тощо.
Ці елементи займають дедалі більше площ. Також активно розвиваються сервісні зони: салони краси, фітнес-центри, дитячі простори для сімейного відпочинку та коворкінги.
ТЦ трансформуються з місць покупок на локації для проведення часу. Це змінює підхід до управління об’єктами, де власники звертають увагу не на площу торгових зон, а на час, проведений відвідувачами в центрі. Чим довше людина перебуває в ТЦ, тим більше вона витратить.
В регіонах спостерігалася обережна ротація орендарів: одні закривалися, інші займали їхні місця. У столиці ринок був більш конкурентним, з вищими ставками та жорсткішими умовами. Київські ТЦ утримували позиції завдяки вищій купівельній спроможності населення.
Будівництво нових торгових центрів у 2025 році залишалося поодиноким і зосереджено на локаціях з гарантованим трафіком.
Тенденції комерційної нерухомості на прикладі київського ринку
Найбільше загальні тенденції комерційної нерухомості видно на прикладі Києва: найбільшого та найактивнішого ринку в країні.
Офіси відновлюють свою цінність помірно
Попит переважно зосереджений на якісних приміщеннях у центрі міста, де ціни залишаються найвищими. Водночас околиці все ще приваблюють тих, хто шукає доступні варіанти.
Орендна плата зростає швидше, ніж ціни на продаж, особливо у маленьких офісах та сучасних бізнес-центрах. Орендарі готові переплачувати за комфорт і готові площі, навіть якщо витрати на оренду трохи вищі.
Торгові площі переживають трансформацію
Великі торгові центри поступово зменшуються в популярності, натомість зростає попит на менші магазини у густонаселених районах. Ці "локальні" формати користуються найбільшим попитом, а орендна плата за них зростає швидше в порівнянні з більшими об’єктами. Отже, споживчі звички змінюються: зручність та доступність стають важливішими за площу.
Складські та промислові приміщення
Такі приміщення залишаються найбільш стабільними за ціною продажу, але водночас демонструють найшвидше зростання орендної плати. Попит на склади залишається високим, особливо на невеликі приміщення для локальної логістики та електронної комерції. Сегмент можна вважати найбільш прибутковим для власників.
Що очікується від 2026 року
Ринок адаптувався до нових умов, але значних змін не очікується. Складська нерухомість за стабільної економічної ситуації та збереження поточних тенденцій продовжить бути флагманом ринку. Попит очікується на зростання, особливо в західних та центральних регіонах.
Торгові центри будуть продовжувати еволюцію в напрямку мультифункціональних просторів. Класичні ТЦ поступово відходять, натомість формуються гібриди торгівлі, розваг і сервісів. Офісний сегмент очікує повільне, але структурне перезавантаження. Старі об’єкти без автономії втратять орендарів, натомість нові якісні простори знайдуть своїх клієнтів.
Ключовими факторами розвитку залишатимуться безпека, яка включає:
- наявність укриттів,
- віддаленість від військових об’єктів,
- автономність (електропостачання, опалення, водопостачання),
А також функціональність об’єктів та їх правильна локація з розвиненою інфраструктурою.
Таким чином, 2025 рік став роком реалістичної оцінки комерційної нерухомості. Ринок перестав жити в ілюзіях швидкого відновлення “як було до війни” і перейшов до прагматичних рішень. Ті сегменти, які змогли адаптуватися до нових умов (склади та торгові центри) показали стійкість і заклали основу для подальшого розвитку.