На думку експертів, заступниці голови правління одного з банків, ці дані базуються на інформації, отриманій від Української фінансової житлової компанії та Національного банку України.

У 2025 році банки надали іпотечні кредити на загальну суму близько 15,7 млрд грн, з яких майже 94% було видано в рамках програми “єОселя”. Проте зміни, які набудуть чинності з 9 лютого 2026 року, можуть обмежити доступ позичальників до цієї програми.

Нові вимоги до позичальників

Насамперед, нові правила вводять обмеження на наявність житла. Тепер громадяни, які володіють нерухомістю площею понад 52,5 кв. м для сім’ї з однієї або двох осіб, не можуть брати участь у програмі. Додатково, для кожного наступного члена сім’ї допускається лише 21 кв. м.

Крім того, збільшується термін перевірки транзакцій з нерухомістю — з 12 до 36 місяців. Якщо за цей час особа продала нерухомість, і загальна площа проданих і наявних об’єктів перевищує норму, вона не зможе скористатися програмою.

Також вводяться нові обмеження щодо площі та вартості квартир. Житло не може перевищувати нормативну площу більше ніж на 10%, а встановлена межа складає 115,5 кв. м. Механізм визначає, що максимальна вартість квадратного метра також не повинна перевищувати граничну ціну, встановлену державою, більш ніж на 10%.

“Раніше програма “єОселя” фактично не обмежувала ані площу, ані вартість житла – різницю можна було компенсувати більшим першим внеском. Нині нові правила суттєво ускладнюють вибір квартири,” — зазначила експертка.

Вплив на ринок житла

На думку експертів, нові вимоги можуть спровокувати зменшення пропозиції житла, яке відповідає умовам програми. Значна частина квартир, які сьогодні продаються, була спроектована ще до введення нових правил, а зростання витрат на будівництво ускладнює відповідність встановленим критеріям.

Тим не менш, у 2025 році програма суттєво підтримала будівельний сектор. Частка квартир, куплених у новобудовах, зросла до 64%, а обсяги фінансування первинного ринку сягнули 9,4 млрд грн, проти 4,8 млрд грн роком раніше.

Перспективи банківської іпотеки

Посилення умов державної програми може дати поштовх розвитку комерційних іпотечних продуктів. Перед війною близько 60% житлових кредитів в Україні оформлювалося за комерційними програмами банків.

Також можливе поступове зниження вартості кредитів. Національний банк України у січні знизив облікову ставку до 15%, і за сприятливих економічних умов ця ставка може знизитися до 13,5–14% до кінця 2026 року. Це дозволить зменшити середні іпотечні ставки на 1–1,5 процентного пункту.

Іпотека для переселенців

Окремий курс залишається на підтримку внутрішньо переміщених осіб. Започаткована у 2025 році програма пропонує компенсацію державою до 70% першого внеску та платежів за перший рік кредитування, а також витрат на оформлення кредиту.

Однак основною проблемою залишається обмеження вартості житла — не більше 2 млн грн, що суттєво звужує вибір нерухомості, особливо у великих містах.

Фінансування програми

Держава паралельно розширює фінансові можливості “єОселі”. Наприкінці 2025 року статутний капітал відповідної установи зріс на 30 млрд грн. Також на розгляді модель компенсаційного фінансування за участю міжнародних фінансових організацій.

За прогнозами експертів, повноцінне впровадження цієї моделі може значно збільшити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш гнучкою.

Нагадаємо, з жовтня 2022 року вже понад 23 тисячі українських родин скористалися програмою доступної іпотеки “єОселя”. Загальна сума виданих кредитів перевищила 40 мільярдів гривень.