Инвестирование в строительство


Инвестирование в строительство жилья: преимущества и риски

› »

1 •

Инна Лищина, партнер юридической фирмы Morrison Cooper

На фоне множества плюсов инвестирования в строительство жилья, есть и значительное количество рисков. которые нужно учитывать, принимая решения об инвестировании.

Итак, риски. которые стоит принимать во внимание:

1. Возможность срыва сроков постройки дома.

2. Наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство.

3. Вариативность схем инвестирования и неоднозначность природы их договоров

Проанализируем эти риски на предмет возможности их минимизации.

Возможность срыва сроков постройки дома

Сдача дома в эксплуатацию через год-два после заявленного строка это существующая тенденция в строительстве. Спрогнозировать или повлиять на эти процессы практически невозможно. В наших реалиях, это минимальные риски. которые могут быть при инвестировании в постройку жилья. Поэтому, по возможности, в договор нужно включать ответственность за срыв оговоренных сроков в виде штрафных санкций.

Наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство

Отсутствие всей необходимой разрешительной документации на строительство. и история уже знает такие примеры, свидетельствует о том, что инвесторы своими деньгами принимают участие в афере, в результате чего сами же и пострадают.

Поэтому для начала важно разобраться имеет ли застройщик все необходимые документы, которые определяются этапностью строительства. И так, этапы строительства многоэтажного дома предусматривают:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных (градостроительные условия и ограничения, технические условия, задание на проектирование);

2) разработка проектной документации и проведение экспертизы для объектов IV и V категорий сложности объектов;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект недвижимости.

Соответственно, подтверждающими правомерность застройки документами есть:

акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;

зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ и строительных работ на объектах строительства. и копия разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля на выполнение строительных работ - относительно объектов строительства. относящихся к IV и V категорий сложности;

договор о подключении объекта строительства к инженерным сетям;

копия акта готовности объекта к эксплуатации, подготовленного на основании сертификата органов государственного архитектурно-строительного контроля о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов, относящихся к IV и V категорий сложности.

Договорная схема инвестирования.

После того, как инвестором приняты во внимание вышеизложенные риски. и предприняты шаги для их минимизации, остается подписать договор. по которому будут переданы деньги в обмен на получения предмета договора.

И этому аспекту следует уделить особое внимание.

Согласно Закону "Об инвестиционной деятельности":

"Инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства. фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования. а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства ".

В виду вышеизложенного, каждый застройщик предлагает свою схему внесения инвестиций. Обычно такие схемы состоят из нескольких участников, связанных несколькими договорами. Особое внимание стоит уделить тому, с кем именно инвестор подписывает договор. какое отношение этот подписант имеет к застройщику и что является основанием полномочий для подписания.

Немаловажным есть понимание того, что именно инвестор покупает за свои деньги. Ведь зачастую, по договорам инвестирования инвестор приобретает "право на право" на объект недвижимости, поэтому важно разобраться, каким образом можно получить сам объект. Также важно обратить внимание на обеспечения возможного возврата денежных средств, основания и ответственное за это лицо.

Таким образом, приобретения жилья путем инвестирования неразрывно связано с рисками. Изучение документации, подтверждающей правомерность строительства. и анализ договорной схемы инвестирования дает возможность принимать взвешенное решение. Взвешенное решение минимизирует возможные финансовые потери.

Инвестиции в строительство жилой недвижимости

В мире такая неустойчивая ситуация. Инфляция, финансовые пирамиды, ненадежность банков заставляет задуматься, куда же вкладывать большие деньги. Наилучшим вложением, по мнению многих крупных инвесторов, является инвестиции в строительство жилой недвижимости. Плюсы налицо:

- Минимальный риск прогореть. Любая недвижимость с годами дорожает.

- Она не подвержена инфляционным процессам.

- Российский и украинский рынок недвижимости постоянно растет, что позволяет постоянно вкладывать свободные средства.

- Вложив однажды в недвижимость финансовые активы, вы долгие годы сможете получать постоянный доход, не делая дополнительных вливаний средств.

Инвестиции в недвижимость классифицируют на:

- инвестирование строительства квартиры ;

- жилых частных домов;

- коттежных поселков;

- гостиничных комплексов;

- инвестирование в коммерческую недвижимость (магазины, офисы);

- инвестирование в производственные предприятия.

Каждый тип вложений имеет ряд преимуществ и недостатков.

Инвестирование в жилищное строительство преследует разные цели:

1. Приобретение квартиры в собственное пользование. Это выгодно. Даже если приобретаете квартиру в кредит, то проценты сравнимы в какой-то степени с платой за съемную жилплощадь.

2. Продажа квартир на этапе строительства позволит вам инвестировать средства на стадии закладывания фундамента. В дальнейшем можно продать уже готовую квартиру.

3. Инвестиции в новый дом. Далее вы сможете сдавать его, получая ежемесячный доход.

Инвестирование в строительство жилья хоть и очень выгодное вложение средств, но имеет и свои «подводные камни».

1. Бегство инвестора с вложенными финансовыми ресурсами. Сегодня это афера очень часто используется. Несмотря на то, что столько об этой проблеме говориться, однако люди продолжают попадаться в сети мошенников. Зачастую правоохранительные органы бывают «в доле». Поэтому сложно на раннем этапе обнаружить обман. Аферисты в данном случае вообще ничего не строят, а продают, по сути, воздух. Этот вид мошенничества в основном направлен на средний класс людей, которые приобретают квартиру в собственное пользование. Их привлекает низкая цена покупки.

Поэтому продажа квартир на этапе строительства по заниженным ценам вас должна насторожить. Также внимательно относитесь к застройщикам, которые совсем недавно появились на рынке недвижимости, а расчеты производят только в наличной форме.

2. Продажа одной квартиры нескольким инвесторам. Вы вкладываете финансовые ресурсы по мере строительства дома. Однако когда дом построен, оказывается, у одной квартиры несколько хозяев.

3. Приобретая жилую недвижимость с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду, учитывайте, что если рядом построят предприятие по переработке отходов, мясокомбинат, то привлекательность квартиры снизится в разы. Вряд ли кто-то захочет купить или снять жилье по высокой цене, если в квартире будут летать пары переработки.

Чтобы не совершить подобной ошибки, нужно изучить прогнозы строительства в ближайшем микрорайоне. Инвестирование строительства квартиры в районе, где скоро будет расширена инфраструктура (магазины, детские сады, школы, парки и пр.), приведет в будущем к росту цен на приобретенную недвижимость.

Поэтому задумываясь о вопросе инвестирования в жилищное строительство. надо четко решить, с какой целью вы это делаете. Решив начать бизнес, связанный с проведением праздников на свежем воздухе, вкладывайте в строительство частных маленьких домиков загородом на берегу реки. Конечно, близость к городу будет плюсом, но учитывайте, что какой либо коллектив с радостью проедет и 30 км до уютного местечка, где можно отдохнуть несколько дней.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью предоставления в аренду под офисы и магазины, объект строительства должен размещаться в центре города. Здесь важна не окружающая природа, а наличие автобусных, троллейбусных остановок и других атрибутов инфраструктуры города.

Если квартира будет сдаваться для жилья, то тут преимуществами станут близость метрополитена, магазинов, парков, бассейна, удаленность промышленных предприятий и железных дорог.

Итак, инвестиции в строительство жилья – выгодное вложение средств (эффективнее банковских депозитов). Однако нужно просчитать все плюсы и минусы еще до того, как у вас появятся относительно свободные средства. Возможно, будет выгодно даже взять банковский кредит. Решать вам.

Вложить деньги в строительство

Выбирая оптимальный по всем показателям вариант для инвестирования денежных средств, следует отдельное внимание уделить строительной сфере. Важно отметить тот факт, что вложить деньги в строительство достаточно легко, и при этом данный вариант является довольно выгодным.

Что нужно знать о вложении в строительство

Каждый считает куда выгоднее вложить деньги как не в самую известную отрасль строительство.

Вкладывая свои средства в строительство необходимо учитывать множество нюансов. Перед тем, как отдавать свои деньги, необходимо тщательно просчитать доходность, учесть всевозможные риски, изучить спрос и предложение в определенном регионе, проанализировать строительный рынок в целом и на основании этого принять окончательное решение.

Очень важно понимать, что от того, насколько удачно будет выбран объект инвестирования, напрямую зависит прибыльность всего инвестиционного проекта.

Какие объекты принесут наибольшую прибыль

Исходя из вышеуказанных пунктов, наибольшую прибыль принесут те объекты, спрос на которые превосходит предложение, что лишь еще раз подтверждает необходимость проведения мониторинга рынка и его тщательного изучения. Как правило, сегодня максимальную прибыль приносит инвестирование в офисные здания и помещения, а также объекты, которые по окончанию строительства арендуются под развлекательные центры.

Положительные аспекты вложения

В том случае, если вы решили вложить деньги в строительство, главным достоинством является наличие обеспечения вашей инвестиции, а именно построенный объект. То есть даже в случае. Если вам не будут возвращены вложенные вами средства, вы имеете право на определенную часть выстроенного объекта.

Также к достоинствам следует отнести востребованность на современном рынке новых строений различного назначения. Спрос на сегодняшний день, как правило, значительно превосходит предложение, что в свою очередь повышает процент доходности от вложений в строительство.

Отрицательные нюансы

Недостатков сравнительно мало. Среди основных – отсутствие спроса, что можно понять заранее, недобросовестность исполнителей (строительной бригады), что также можно заранее предусмотреть и заключить договор, согласно которому строительная компания будет нести ответственность за качество выполняемых ими строительных работ.

Актуально ли вкладывать деньги в строительство

Безусловно, да, актуально. Разумная строительная инвестиция всецело себя окупит и принесет довольно хорошую прибыль при правильных расчетах и целесообразном вложении.

Инвестирование строительства

Инвестирование в строительство Инвестирование это увеличение собственного капитала и накопление активов, которые могут приносить прибыль. Но так же это риск, где вы рискуете своими деньгами. Инвестиции в строительство объектов недвижимости является надежным и прибыльным вариантом вложения капитала, так как российский рынок недвижимости находится в постоянном тренде. Это в значительной мере снижает риски вложений, увеличивает длительность сроков вложений и способствует получению постоянных доходов на протяжении длительных периодов.

Существуют различные схемы вложений инвестиций в недвижимость, рассчитанные на широкий круг инвесторов.

Одни осуществляют инвестирование строительства квартиры на первичных этапах строительства, когда цены еще самые низкие, что позволяет сэкономить определенные средства.

Другие предпочитают покупать земельные участки, так как земля всегда в растущей цене. А кто-то вливает инвестиции в самый развивающийся сегмент – в загородное строительство.

Солидные инвесторы в целях получения стабильных доходов направляют свои инвестиции в строительство гостиничных комплексов, многоквартирных домов, загородной недвижимости.

Инвестирование жилищного строительства

Покупка жилья является ответственным мероприятием, требующим специальные юридические знания.

Что следует учитывать инвестору:

—          Стоимость жилья на первичном этапе строительства для расчета выгодности сделки в сравнении с  покупкой готовой недвижимости;

—          При приобретении квартиры в лизинг у третьих лиц, она передается покупателю в аренду с предоставлением права последующего выкупа;

—          Право проживания в построенном жилье инвестор приобретает после сдачи дома;

—          При взносе средств в незавершенное строительство необходимо проверить наличие у подрядчика акта ввода дома в эксплуатацию и актов передачи построенных квартир частным инвесторам. Следует помнить, что инвестору предстоит заключение инвестиционного договора именно с подрядчиком.

—          Права собственности на квартиру подтверждаются государственной регистрацией договора купли-продажи, актом передачи квартиры, актом ввода объекта в эксплуатацию и свидетельством о праве собственности.

Данное инвестирование строительства отличается наибольшей прибыльностью, так как инвестиции вкладываются в сооружение различных предприятий и зданий, в будущем приносящих серьезные доходы.

В инвестировании капитального строительства участвуют как частный, так и государственный капитал. Однако участие государственного капитала обусловлено потребностью укрепления экономики страны.

Инвестиции в капитальное строительство вносятся как в виде денежных средств, так и в виде основных средств, оборудования, материалов и других активов.

Участниками договорных отношений выступает подрядчик и заказчики, которые также могут быть и инвесторами.

В соответствии с договором стороны получают определенную долю в возведенном объекте. Предметом споров между инвесторами обычно выступает общая долевая собственность сторон договора с определенными в договоре долями. При выходе инвестора из доли в строительстве, он имеет право выделить на текущем этапе строительства собственную долю в объекте.

Инвестирование в земельные участки

Инвестирование строительства объекта недвижимости одновременно подразумевает и инвестирование земли, на которой будет осуществляться строительство.

Существенными условиями инвестиционного договора, связанного с приобретением земельного участка, являются сведения о целевом использовании, характеристики участка, построек, размещенных на нем, стоимость и план участка, его кадастровый и технический номера, а также другие данные, идентифицирующие выделение участка.

В связи с наличием экологических и иных факторов, инвестирование земельных участков в нашем государстве не является свободным.

Инвестирование в коттеджное строительство

Существуют следующие специфические условия загородного строительства:

—          до начала строительства застройщик обязан приобрести участок, расположенный рядом с коммуникациями. Подключение построенных объектов к готовым коммуникациям существенно снижает стоимость строительства.

—          В инвестиционном договоре указываются такие специфические условия, как характеристики загородной недвижимости, грунта, строительных материалов и конструкций, срок строительства,  условия  передачи объекта инвестору, сроки и способы устранения брака, обнаруженного инвестором.

Последние новости на Investtalk.ru

Инвестирование в строительство

Инвестирование в строительство

Участники строительного процесса

Отношения в сфере строительства объектов недвижимости регулируются, в частности, законодательством об инвестиционной деятельности, Гражданским кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, земельным законодательством, специальным законодательством в области строительства (например, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации"); законодательством в области лицензирования отдельных видов деятельности (например, по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности) и в области государственной регистрации прав и сделок.

При этом особый прикладной интерес представляет значение таких терминов, как "застройщик", "заказчик-застройщик", "дольщик", "участник долевого строительства", поскольку они упоминаются в законодательстве о налогах и сборах. Кроме того, в связи с применением положений пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ важным также является уяснение понятия "передача имущества, которая носит инвестиционный характер" (впрочем, последнее неразрывно связано с понятиями "инвестор" и "инвестиционный заказчик").

Анализ законодательства, регулирующего отношения по инвестиционному проекту, - Закона РФ от 26.01.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 10.01.2003; далее - Закон N 1488-1) и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) - позволяет прийти к следующим выводам.

Во-первых, по Закону N 1488-1 следует различать вкладываемые средства (инвестиции) и образуемый в результате этого вложения объект (объект инвестиционной деятельности). Вложения средств (инвестиции) должны быть направлены на создание объекта, удовлетворяющего критериям ст. 3 Закона N 1488-1 и предназначенного для использования в некой последующей деятельности, обязательно нацеленной на извлечение прибыли. Таким образом, лицо, уполномоченное на реализацию каких бы то ни было вложений или использование каких-либо целевых средств, не всегда приобретает статус субъекта инвестиционной деятельности (инвестора или заказчика), так как значение имеют цель вложений и назначение создаваемого объекта.

Инвестиционный характер вложений не предполагается по умолчанию. Диспозитивных правовых норм, которые позволяли бы установить цель вложений (или хотя бы ее предполагать) в отсутствие специального указания стороны, вкладывающей средства, законодательство не содержит.

Во-вторых, где нет инвестиций, там нет инвестиционной деятельности, а значит, не может быть и субъектов этой деятельности - инвесторов, заказчиков и т.д. Чтобы сохранить статус инвестора, он должен сохранять контроль над процессом вложения средств либо непосредственно, либо через цепочку инвестиционных заказчиков, которым делегированы полномочия по контролю за инвестициями. Поэтому отношения не могут признаваться инвестиционными, если вкладывающая сторона лишена возможности контролировать процесс вложения средств и создания объекта.

В-третьих, следует различать собственно инвестиционную деятельность (процесс вложения средств) и деятельность (предпринимательскую или иную), в которой будет использоваться объект, созданный в результате осуществления вложений. Поскольку Законом N 1488-1 юридическая форма правоотношений между инвестором и уполномоченным им лицом (заказчиком) не конкретизируется, для реализации инвестиционной деятельности могут быть использованы любые формы, не запрещенные (не противоречащие) действующим законодательством (главное, напомним, - сохранить возможность инвестора контролировать процесс создания объекта инвестиционной деятельности непосредственно либо через уполномоченных инвестиционных заказчиков).

Положениями п. 2 ст. 1 Закона N 1488-1 установлено, что инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений. Правоотношения по инвестированию в создание и воспроизводство основных фондов выведены в сферу регулирования специального закона - Закона N 39-ФЗ. Правовые нормы этих Законов соотносятся как общие и специальные (с приоритетом специальных норм). При этом Закон N 39-ФЗ несколько иначе определяет и перечень средств (вложений), которые могут выполнять роль инвестиций, и признаки инвестиций.

Во-первых, по Закону N 39-ФЗ также необходимо разграничивать вкладываемые средства (инвестиции) и образуемые в результате этих вложений объекты (объекты капитальных вложений). Вложения средств (инвестиции) должны быть направлены на создание некоего объекта, удовлетворяющего критериям "основного средства" и предназначенного для использования в последующей деятельности, которая должна быть нацелена на извлечение прибыли (точнее говоря, не может не предполагать извлечение прибыли).

Во-вторых, одним из главных и необходимых признаков инвестиционного правоотношения остается сохранение за инвестором функции контроля над целевым использованием вложений, даже в случае делегирования полномочий третьим лицам.

Применительно к строительным проектам утрата такого контроля нередко просматривается уже на уровне привлеченного застройщиком (если он не является инвестором) технического (специализированного) заказчика, строительного подрядчика и последующих субподрядчиков, которые не имеют непосредственной юридической связи с инвестором. Только застройщик может считать себя инвестиционным (!) заказчиком и участником инвестиционной деятельности и только тогда, когда отношения между застройщиком и инвестором (инвесторами) позволяют говорить о том, что первому делегированы полномочия на реализацию инвестиций (полномочия инвестиционного заказчика).

Для сохранения статуса инвестиционного заказчика следующими после застройщика участниками строительного проекта необходимо одновременное выполнение трех обязательных условий:

- средства должны иметь признаки инвестиций, проект должен признаваться инвестиционным по всем признакам, а лицо, которое является источником средств, должно признаваться инвестором;

- лицо должно быть юридически, т.е. исходя из условий договоров, на основании которых оно действует и распоряжается переданными ему средствами, осведомлено о целевом (инвестиционном) характере вверенных ему средств;

- у данного лица должны быть полномочия от инвестора на реализацию инвестиций.

В-третьих, Закон N 39-ФЗ в отличие от общих положений Закона N 1488-1 предполагает, что создаваемый в результате вложений объект должен быть таким, чтобы по отношению к нему могло быть применено право собственности. Более того, указанный объект по закону должен быть основным средством.

В связи с Законом N 39-ФЗ надлежит сделать еще одно замечание: не следует смешивать понятия "капитальные вложения" и "капитальное строительство". Совершенно ошибочно любые строительные проекты считать инвестиционными, а отношения, возникающие из любых строительных проектов, подпадающими под действие Закона N 39-ФЗ. Например, строительство объекта, не предназначенного для последующего использования в предпринимательской или иной деятельности (многоквартирного жилого дома, относительно которого заведомо известно, что он строится не для коммерческих, а для потребительских целей), вряд ли можно признать инвестиционным проектом. И напротив, вложенные в строительство офисного центра средства можно признать инвестициями, а сам проект инвестиционным, поскольку создаваемый объект предназначен для использования в предпринимательской деятельности и будет признаваться основным средством. Поэтому для правильного применения норм законодательства о налогах и сборах (особенно в отношении НДС) необходимо исследовать характер отношений на предмет соответствия вышеназванным критериям инвестиционной деятельности.

Значение термина "застройщик" и смежных с ним также отличается в различных нормативных правовых актах.

В Градостроительном кодексе (п. 16 ст. 1) данное понятие определяется вне связи (вне отношений) с участниками долевого строительства, инвесторами или иными лицами, финансирующими создание объекта строительства.

По Закону N 214-ФЗ (п. 1 ст. 2), наоборот, фигура застройщика возникает только при наличии договора долевого участия в строительстве, при условии привлечения средств участников долевого строительства.

Понятие застройщика в Законе N 214-ФЗ также дается безотносительно к его роли в качестве инвестиционного заказчика в строительном проекте, т.е. безотносительно к тому, является ли проект инвестиционным и делегировано ли застройщику правомочие инвестиционного заказчика.

Понятие "застройщик" встречается и в нормативных правовых актах по бухгалтерскому учету (Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций и ПБУ 2/94), принятых Минфином России. Однако следует принимать во внимание, что указанные документы (особенно ПБУ 2/94), хотя формально и не отменены, принимались во времена становления правил бухгалтерского учета экономики переходного периода. Ввиду этого их понятийный аппарат не отличается корректностью. Поэтому применение вышеуказанных нормативных актов в целях налогообложения при наличии законодательных определений понятия "застройщик" является, на наш взгляд, неоправданным.

Кроме того, в нормативных правовых актах также встречается термин "заказчик-застройщик" (см. Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174). Но односложного нормативного определения данного понятия нет. До появления законодательного определения понятия "застройщик" в Градостроительном кодексе и Законе N 214-ФЗ термины "заказчик-застройщик" и "застройщик" фактически совпадали и по смыслу, который состоял в том, что заказчик-застройщик (застройщик) - это специализированный организатор строительства, за исключением случая строительства объектов для государственных нужд.

Иногда в литературе и в деловом обороте происходит подмена понятия "заказчик-застройщик" понятием "технический заказчик".

Некоторые специалисты считают, что предметом деятельности такого технического заказчика является и само строительство, и реконструкция, и расширение и проведение капитального ремонта. Однако с этим сложно согласиться, если только технический заказчик не совмещает обязанности строительного подрядчика, разработчика проектно-сметной документации, инженерно-изыскательной организации и других привлеченных организаций.

Следует упомянуть и о других интерпретациях термина "заказчик-застройщик":

- заказчиком-застройщиком нередко именуют лицо, которое фактически выступает в роли строительного заказчика в строительном подряде с генподрядчиком, являясь при этом застройщиком в соответствии с Градостроительным кодексом или Законом N 214-ФЗ;

- заказчиком-застройщиком иногда именуют лицо, которое является застройщиком в соответствии с Градостроительным кодексом или Законом N 214-ФЗ и одновременно с этим считается уполномоченным лицом инвестора на реализацию инвестиционного проекта (инвестиционным заказчиком).

Неоднозначность в понимании данного термина находит свое отражение в терминологии, которой пользуются не только участники рынка при составлении договоров, но и специалисты Минфина России и налогового ведомства.

Общие принципы налогообложения деятельности

организатора строительного проекта

Налог на добавленную стоимость

Налоговые последствия в части НДС деятельности застройщика и/или заказчика-застройщика будут определяться экономической ролью этого специализированного организатора-распорядителя в проекте, а также юридической формой, через которую данная функция реализуется.

Глава 21 НК РФ не содержит такого понятия, как "целевые средства" или "средства целевого финансирования". Кроме того, нет даже формальной "привязки" к статусу застройщика или заказчика-застройщика (технического заказчика, просто заказчика, распорядителя целевых средств), равно как и отсылки к договору долевого участия в строительстве или к понятию "участники долевого строительства" (за исключением норм п. 3 ст. 155 НК РФ об уступке прав).

Статья 39 НК РФ выводит из-под налогообложения операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, т.е. имущества, экономически (а не юридически!) не принадлежащего налогоплательщику ввиду участия последнего в инвестиционной деятельности.

Из-под налогообложения выводятся и операции по передаче имущества, не принадлежащего налогоплательщику по юридическим признакам, т.е. передача имущества в рамках агентских, комиссионных и доверительных полномочий (ст. 156 НК РФ).

Таким образом, применительно к НДС возможно использование двух моделей налогообложения: общей и инвестиционной (транзитной, комиссионной).

В рамках общей модели практически все товарно-финансовые потоки, которые проходят через налогоплательщика, попадают в сферу налогообложения, за исключением операций по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В рамках инвестиционной модели под налоговую юрисдикцию подпадает только передача собственного имущества налогоплательщика, а также его вознаграждение. При этом практикуются два своеобразных "изыска", которые просматриваются во многих разъяснительных письмах:

- "перевыставление" счетов-фактур от агента к принципалу - для легализации предъявленного налога у налогоплательщика-принципала, который будет иметь отношение к передаваемому имуществу как собственному;

- "передача затрат по акту приемки-передачи" - для легализации фактов оприходования имущества у этого налогоплательщика.

Институт "перевыставления" счетов-фактур законодательно определен только для случаев передачи имущества, юридически не принадлежащего налогоплательщику (т.е. для посреднических отношений - комиссия, поручение, агентирование), и применяется при наличии этих юридических признаков правоотношений. Для случаев передачи имущества, которая носит инвестиционный характер, такой механизм легализации предъявленного налога НК РФ не установлен. Однако при налогообложении деятельности в строительных проектах он применяется повсеместно с подачи Минфина России. Фактически "перевыставление" счетов-фактур в условиях, когда отношения не строятся по модели комиссии или агентирования, не основано на нормах права.

"Передача затрат" вообще не предусмотрена гл. 21 НК РФ, но, несмотря на это, также применяется повсеместно как для целей НДС, так и для целей налогообложения прибыли.

В итоге для освобождения от НДС операций по перемещению денег (финансовых средств, за счет которых ведется строительство) и товаров, работ, услуг (построенных, недостроенных объектов или объемов строительно-монтажных работ) ключевое значение приобретает:

- квалификация действий застройщика или иного специализированного организатора строительного проекта с позиций законодательства об инвестиционной деятельности. Если передача носит инвестиционный характер, то объект налогообложения не возникает. Если же застройщик или иное последующее звено специализированных организаторов не имеет статуса инвестиционного заказчика по законодательству об инвестиционной деятельности и при этом не действует как посредник (агент, комиссионер, поверенный), к нему применяется общая модель взимания НДС;

- квалификация действий застройщика или организатора проекта с вверенным ему имуществом, имущественными правами или деньгами с позиций соответствия предмету договоров об агентировании, комиссии или поручения. Если организатор проекта распоряжается средствами и выполняет задачи не как посредник (агент, комиссионер, поверенный) и не имеет при этом статуса инвестиционного заказчика, к нему применяется общая модель взимания НДС;

- квалификация юридического предмета договора, по которому происходит реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Для освобождения от налогообложения указанных операций застройщику или иному организатору необходимо прописать в договоре переход права собственности на указанные объекты "через себя".

Таким образом, организатор может работать в рамках инвестиционной модели либо когда его действия носят инвестиционный характер, либо когда действия организатора основаны на юридическом поручении и осуществляются не за его счет.

Как показано выше, статус инвестиционного заказчика может иметь организатор проекта любого уровня. Законодательство об инвестиционной деятельности не ограничивает эту функцию одним уровнем, скажем, застройщиком. Поэтому в условиях, когда застройщик, который имеет статус инвестиционного заказчика, с согласия инвестора и при сохранении контроля со стороны инвестора делегирует свои полномочия на распоряжение целевыми инвестиционными средствами другому лицу (например, заказчику-застройщику), к последнему также будет применяться транзитная модель налогообложения. Разумеется, это не относится к собственному вознаграждению заказчика-застройщика, которое тот получает за выполнение функций по организации проекта.

Заметим, что выбор модели налогообложения по НДС не зависит от "строительного" статуса организатора проекта. То есть не имеет практического смысла выяснение компетенции участника строительного процесса: является ли он застройщиком, заказчиком-застройщиком, просто заказчиком, техническим заказчиком. Значение имеет его статус как участника инвестиционных отношений и/или как посредника (агента, комиссионера, поверенного), а также объект реализации (квартиры, жилые дома, помещения).

Налог на прибыль организаций

В отношении налога на прибыль также есть все основания для применения двух упомянутых моделей налогообложения.

Правовой основой для использования инвестиционной модели являются следующие положения:

- пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ о том, что при определении налоговой базы не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов;

- пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ об особенностях определения доходов по договорам агентирования, комиссии, поручения и иных аналогичных договоров и связанных с ними норм об особенностях определения налоговой базы.

Как видим, выбор модели зависит либо от экономической роли участника в строительном проекте, либо от юридической формы, через которую реализуются отношения в строительстве. При этом, в отличие от НДС, значение приобретает не только инвестиционный характер строительства, но и "строительный" статус этого участника как организатора строительства - застройщика и его контрагентов (дольщиков).

При обосновании права на использование инвестиционной модели необходимо учитывать следующее.

Во-первых, норма пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ применяется только к тем налогоплательщикам, которые подпадают под понятие "застройщик" (определяется в соответствии с нормами Градостроительного кодекса или Закона N 214-ФЗ).

Статус застройщика налогоплательщик может получить либо непосредственно от "дольщика", либо по агентскому договору от "исходного" застройщика (в порядке передоверия полномочий застройщика). Однако если статус "исходного" застройщика определяется в соответствии с Законом N 214-ФЗ, его передоверие маловероятно по двум причинам. Первая - через агентирование нельзя делегировать право собственности или право аренды на земельный участок (что является ключевым признаком застройщика по Закону N 214-ФЗ). Вторая - застройщик не может делегировать правомочия на привлечение денежных средств от дольщиков и свои обязанности по договору долевого участия в строительстве, что также входит в содержание понятия "застройщик" по Закону N 214-ФЗ. Передоверие же полномочий застройщика, определяемых Градостроительным кодексом, через агентирование допустимо, если будут урегулированы правомочия пользования земельным участком. Однако для этого нужно выводить отношения с дольщиками из сферы действия Закона N 214-ФЗ. Судебной практикой рекомендации по данному вопросу пока не выработаны.

Поэтому делегирование отдельных правомочий по организации проекта заказчику-застройщику (передача части полномочий организатора проекта на другой уровень) еще не означает, что последний приобретает статус застройщика. Чтобы исключить переданные заказчику-застройщику средства, необходимые для финансирования проекта, из состава доходов, передача полномочий застройщика должна быть осуществлена в полном объеме.

Во-вторых, наличие статуса застройщика у налогоплательщика - одно из условий применения нормы пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Другое условие - наличие у передающей средства стороны статуса инвестора или дольщика. Проблемы возникают, если инвестиционные средства получены не от инвестора непосредственно, а от инвестиционного заказчика, уполномоченного инвестором, а также если строительный проект не носит инвестиционного характера. Дело в том, что законодательство об инвестиционной деятельности не оперирует термином "дольщик" в буквальном смысле. Закон N 214-ФЗ использует понятие "участник долевого строительства". Остается только надеяться, что именно этих участников и имел в виду законодатель в положениях пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Таким образом, нормой может воспользоваться:

- либо застройщик по Закону N 214-ФЗ (безотносительно к инвестиционной природе проекта);

- либо застройщик по Градостроительному кодексу, но только в проектах, которые носят инвестиционный характер и только в случаях установления отношений с инвестором или лицом, уполномоченным на реализацию инвестиций по схеме агентирования (т.е. за счет инвестора).

При обосновании права на использование инвестиционной модели налогообложения по налогу на прибыль у организатора строительного проекта в порядке, установленном в пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, следует принять во внимание следующие обстоятельства.

По данной норме невозможно средства, аккумулированные на счетах застройщика по договорам долевого участия в строительстве, заключенным в соответствии с Законом N 214-ФЗ, рассматривать как средства дольщика-принципала, переданные застройщику-агенту, поскольку предмет этих договоров не позволяет рассматривать их как посреднические. Это становится возможным на последующих уровнях организации строительного проекта либо при выводе отношений между дольщиком и застройщиком из сферы действия Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, агентирование должно касаться не только функции по организации проекта и контролю за его выполнением, но и функции по распоряжению средствами финансирования строительства.

Таким образом, выведение целевых средств, предназначенных для строительства, из сферы налогообложения налогом на прибыль возможно в том случае, если эти средства передаются лицу, уполномоченному на организацию проекта, по посредническому договору. При этом становится неважен ни статус данного лица как инвестиционного заказчика или застройщика (либо технического заказчика), ни целевой характер передаваемых ему средств. Значение приобретает только юридическая форма урегулирования отношений - агентирование или иное аналогичное ему.

Литература

1. Убыток при уступке прав инвестирования ("Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1)

2. О раскрытии в бухгалтерской отчетности информации об инвестировании средств в строительство объектов с целью их продажи ("Финансовая газета", 2000, N 32)

Еще из раздела Строительство:

Источники:
www.vladelec.ua, kuda-dengi.at.ua, sezor.com, investtalk.ru, uchil.net

Следующие статьи


Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения


Федір Ємельяненко - легендарний чемпіон з боїв без правил Федір Володимирович Ємельяненко (1976) - легендарний чемпіон з ... Читати ще

На цій сторінці ви можете дізнатися де скачати або прочитати готовий типовий бізнес-план фермерського господарства по розведенню ... Читати ще

Спочатку трохи теорії та історії.На будь-якому сайті фірм, що надають послуги Форекса, можна прочитати, що обсяг цього міжнародного ринку становить ... Читати ще

Фантазія шахраїв не знає меж.Обман відбувається по накатаній технології, як і з роботою вдома з сортування зображень (http://moneymaster.ru/obman-sortirovka.php), роботою вдома з ... Читати ще

Популярні статті

Нові статі

Высокий процент по вкладам

"Контракты UA": Все выше, и выше, и выше: почему банки взвинтили ставки по гривневым депозитамНаибольший доход, ... Далее

Высокие проценты по вкладам москва

У читателя может возникнуть вопрос: «Если я делаю вклад в банке, официально оформляю его всеми необходимыми документами, то какие могут ... Далее

Высокие вклады в рублях

* Консультации каждому рефералуСоветы и рекомендации по увеличению доходовКак не потерять деньгиСупер- Вклад - высокие ставки. Успей оформить. Звезда среди депозитов.Вклады в ... Далее

Высокие проценты по вкладам 2015

Высокие Проценты По Вкладам 2015Нашу группу находят по словам:О психологии легко - Как заработать на идее. Мыслим 31 окт 2007 И тогда ему ... Далее