Чому в Україні все ще існує ризик "заморожених" ЖК

Основною причиною виникнення недобудов є нестача фінансування в девелоперів. Зменшення продажів, блокада кредитів, зростання цін на будматеріали і логістику можуть призвести до фінансових труднощів, що не дозволяють завершити проект. У воєнний час цей ризик став ще складнішим: деякі будівельні майданчики постраждали від обстрілів, а інші були змушені призупинити роботи.

Юридичні питання

Цей аспект теж має велике значення. Іноді будівництво розпочинається з порушення цільового призначення земельної ділянки або без необхідної документації. Це може призвести до судових розглядів та зупинки робіт. У таких випадках інвестор стає заручником ситуації, навіть якщо всі платежі були здійснені.

Зміна умов угод

Деякі забудовники пропонують квартири через попередні угоди або інвестиційні сертифікати, не зобов’язуючи себе передати конкретні об’єкти у власність. Це призводить до відсутності звичного юридичного захисту, як у випадку нотаріально оформленої угоди.

На що звернути увагу перед укладанням угоди

Перш ніж укладати угоду, важливо перевірити забудовника. Необхідно проаналізувати, які об’єкти він вже завершив, чи виникали затримки в будівництві, чи немає на нього судових справ. Репутація девелопера в Україні – це реальний фактор безпеки.

Наступний крок – це перевірка документів. Інвестор повинен вимагати:

• докази права користування або власності на земельну ділянку під будівництво,
• дозвіл на виконання будівельних робіт,
• містобудівні умови, а також технічні документи для підключення комунікацій.

Відсутність або ненадійність хоча б одного з цих документів підвищує ризик недобудови.

Також варто звернути увагу на формат угоди. Найбезпечніше – укладати контракт, який чітко передбачає передачу квартири після завершення будівництва та реєстрації прав власності за покупцем.

Угода, де інвестор фактично фінансує будівництво без гарантій, підходить лише тим, хто готовий до високого ризику.

Фінансові індикатори ризику

Зазвичай проблемні об’єкти можна визначити ще до офіційного зупинення робіт за певними "сигналами":

• часті акції з знижками 20–30% на обмежену кількість квартир;
• вимога повної передоплати замість поетапних платежів;
• відсутність прозорих даних про процес будівництва, відсутність фото- та відеозвітів;
• зміна юридичної особи забудовника під час проекту.

Ці фактори показують нестачу фінансування у компанії. Інвестор фактично не купує квадратні метри, а кредитує забудовника.

Що робити, якщо будинок став проблемним

Існує два варіанти. Перший – завершення будівництва через нового інвестора або керуючу компанію. У великих містах часто передають довгобуди іншому забудовнику, який завершує проект. Важливо задокументувати свої права, щоб бути включеним у реєстр інвесторів.

Другий варіант – судовий захист. Якщо у покупця є укладені угоди і підтверджені платежі, він може претендувати на свої майнові права або повернення коштів. Це довгий процес, але він юридично обґрунтований. Проте проблема в тому, що таких інвесторів, як правило, багато, і координація дій є непростою.

Як мінімізувати ризики

Перед інвестуванням у новобудову важливо виконати кілька основних кроків:

• перевірити земельні документи та дозволи не лише за словами менеджера, а й у відкритих реєстрах;
• оцінити фінансову модель платежів: безпечніше здійснювати оплату поетапно, у міру готовності об’єкта;
• з’ясувати, кому саме ви передаєте кошти – юридичній особі забудовника чи посереднику;
• за можливістю залучити юриста до підписання угоди, а не після передачі авансу.

У воєнних умовах особливо важливо звертати увагу на географію. Об’єкти в регіонах з нижчою інфраструктурною загрозою мають вищу ймовірність завершення. Забудовники в таких містах зазвичай демонструють стабільніші темпи роботи, уникаючи зупинок через обстріли.

Незавершене будівництво може призвести до втрати інвестицій. Ринок первинної нерухомості в Україні у 2025 році функціонує в умовах підвищених ризиків, і відповідальність за ці ризики значною мірою покладена на інвестора.