Первинний ринок нерухомості Києва, після тривалої стагнації, починає показувати ознаки стабілізації.

Станом на середину 2025 року на ринку залишилося 143 житлові комплекси, що на 25% менше, ніж до початку війни, свідчать дані аналітики інвестиційно-девелоперської компанії City One Development.

Згідно з дослідженням, ринок демонструє баланс, стриманий оптимізм забудовників і поступове відновлення інвестиційної довіри. З одного боку, частина нових будівель переходить до вторинного ринку, з іншого – з’являються нові проєкти.

У першій половині 2025 року в Києві розпочались продажі у кількох нових ЖК. Забудовники підкреслюють два основні аспекти своїх нових проєктів:

• Автономність житлових комплексів – все більше новобудов оснащуються резервними джерелами енергії (генератори, інвертори, сонячні панелі).
• Безпека та укриття – 75% новобудов мають укриття: підземні паркінги, підвали, специализировані бомбосховища.

Згідно з даними аналітиків, близько половини забудовників у нових проєктах пропонують можливість купівлі житла в рамках державних програм "єОселя" та "єВідновлення".

Ринок нерухомості та цінова динаміка: мінімальні коливання

У червні середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва на середину 2025 року становить $1924 або 80,1 тисячі гривень за квадратний метр, що на 1,2% нижче, ніж на початку року.

Ціна залишається в межах статистичної похибки (+/- $50-80 від $2000/кв. м), що фіксується з початку повномасштабної війни.

Характерною рисою цінової політики нових ЖК є зворотна залежність між ціною та поверховістю: чим нижчий поверх, тим вища ціна на житло.

Вартість житла за останні пів року мінімально змінилася у всіх сегментах:

• економ і комфорт-клас: +0,5 – +1%,
• преміум-клас: +2%,
• бізнес-клас: – 0,4%

Попри те, що ціни стабілізувалися, аналітики відзначають, що ринок первинної нерухомості Києва демонструє тенденцію до поступового зростання цін.

За словами аналітика City One Development Олени Ширіної, поступове зростання цін обумовлене кількома факторами. Серед них зростання собівартості будівництва через подорожчання матеріалів, електрики, логістики та праці.

“Нерухомість залишається надійним активом, особливо в умовах нестабільності, що стимулює інвестиційний інтерес. Традиційне зростання цін на етапах будівництва також грає роль – чим ближче об’єкт до введення в експлуатацію, тим вищими стають ціни на квартири. Інфляція підтримує тенденцію до зростання вартості житла”, – пояснює експертка.

Водночас, на її думку, стабільність середньої ціни стримують кілька чинників. По-перше, низький попит на квартири під час війни обмежує активне зростання цін, адже багато покупців відкладають придбання нерухомості. По-друге, на ринку все ще є проблемні об’єкти: будівництво фактично призупинено, але продажі продовжуються.

“Забудовники таких ЖК змушені знижувати ціни, що знижує середній показник загального ринку. Це особливо важливо, оскільки покупці орієнтуються на середні дані, а не лише на зростання окремих сегментів. Також заміщення об’єктів на ринку є значущим фактором”, – підкреслює Ширіна.

За її словами, останні квартири у завершених проєктах продаються за максимально високими цінами, деякі ЖК повністю завершили продажі та перейшли в сегмент вторинного ринку, в той час як нові проєкти з’являються на первинному ринку з низькими стартовими цінами. Це створює баланс між “економічним стартом” та “високою фінішною ціною”, стримуючи швидке зростання середнього показника вартості квадратного метра.

“Середня ціна залишається стабільною завдяки балансу між підвищенням вартості ліквідних об’єктів та наявністю факторів, які гальмують загальний рівень ринку. Це формує повільне, але передбачуване зростання вартості житла”, – резюмує аналітик.

Навесні забудовники активізувалися: почали підвищувати ціни та запускати нові проєкти, сподіваючись на можливе завершення бойових дій. Проте ескалація конфлікту, обстріли та тривожні новини знову сповільнили цей процес, вплинувши на настрої споживачів та їх готовність інвестувати.