Протягом першого півріччя 2025 року ринок офісної нерухомості в Києві зазнав змін у структурі орендарів, а також виник форс-мажорний попит.

Ринок офісної нерухомості, як і раніше, зіштовхується з великою кількістю невикористаних площ та низьким попитом, що робить його найбільш уразливим сегментом комерційної нерухомості. Для порівняння, вакантність у складській нерухомості в сім разів нижча, ніж у бізнес-центрах. На ринку можна виділити п’ять нових ключових трендів, які сприяють адаптації до умов війни, повідомили аналітики CBRE Ukraine.

1. Унікальна ситуація: пропозиція стає від’ємною

Згідно з даними CBRE Ukraine, загальна пропозиція на офісному ринку столиці складає 2,1 мільйона квадратних метрів. Цього року ринок зазнав значних втрат через обстріли — він скоротився на 3%, тоді як за весь період війни було знищено 6% бізнес-центрів.

"Це абсолютно новий досвід для ринку – він вперше став свідком від’ємної пропозиції. Викликане війною зменшення кількості доступних площ суттєво впливає на загальну динаміку ринку", — наголосила старший консультант CBRE Ukraine Анастасія Качан на засіданні Business Club КБУ.

За інформацією CBRE Ukraine, лише за перше півріччя року з ринку вивели 20 тисяч квадратних метрів.

"Навіть якщо бізнес-центри не були заповнені повністю, там все ще працювали багато компаній. Після обстрілів ці підприємства шукали нові локації, що створило вимушений попит", — додала Качан.

2. Офісний ринок у 2025-му: зменшення вакантності, але чутливий попит

Орендні активності залишаються на стабільному рівні, але в основному вона проявляється з боку невеликих і середніх компаній. Водночас великі оператори скорочують своє становище, переходячи до меншого формату, що впливає на попит і вакантність на ринку.

"Орендні активності залишаються стабільними, хоча не повернулися до рівнів до війни, але вони чутливі до змін у політичній обстановці", — зазначила експертка.

Станом на перше півріччя вакантність на ринку склала приблизно 21%, що на 1% менше, ніж у аналогічний період минулого року. Однак бізнес-центри протягом останніх років демонструють низький попит і високу вакантність.

3. Значення розміру: орендарі оптимізують витрати

Орендарі здебільшого увагу звертають на безпечні об’єкти з укриттями та автономними джерелами енергії для стабільної роботи.

"Ця тенденція актуальна з початку війни, однак раніше питання безпеки не були в пріоритеті. Наразі орендарі серйозніше підходять до вибору, вивчають приміщення та враховують можливості для роботи під час повітряних тривог", — підкреслила експертка.

Крім того, орендарі прагнуть оптимізувати свої витрати. "Компанії не просто стараються знайти дешевші офіси, вони обирають приміщення меншого розміру, але з вищими характеристиками. Наприклад, якщо в офіс постійно ходять 30-40 людей, площа може бути зменшена на 50%, навіть якщо вартість квадратного метра підвищується. У підсумку їх офіс стає кращим, попри зменшення площі", — зазначила Качан.

4. Зміна портрету орендаря: не лише IT

Основними драйверами офісного ринку залишаються технологічні компанії, ритейл та логістичні оператори. Також фармацевтичні компанії зайняли близько 5% ринку.

Проте якщо раніше найбільший попит забезпечували виключно IT-фірми, то сьогодні виник новий сектор орендарів, зокрема з військової галузі, активність яких зросла у 2025 році.

"Ми не розглядаємо військові фірми як окрему категорію, адже вони часто є частиною інших сегментів, наприклад, IT-компаній, які розробляють програмне забезпечення для військових", — зазначила експертка.

Клієнти з військової сфери формують нові тренди на ринку. Близько 30-40% запитів надходить від таких компаній, і орендодавці, уникаючи ризиків, нерідко відмовляють у здачі приміщень військовим.

Відповідно до цього ринок адаптується, пропонуючи альтернативи, через що деякі підприємства спрямовують свій попит на купівлю нерухомості або земельних ділянок для побудови нових об’єктів.

5. Відкладене будівництво: чому нові офіси не з’являються

Ситуація на ринку офісної нерухомості залишається напруженою; нові проекти фактично не реалізуються. Аналітики пояснюють це і низьким попитом, і високою вакантністю, а також негативним впливом військових ризиків.

"Від початку війни багато проектів було анонсовано, але на практиці їх реалізація значно зменшилася. Цей тренд триває, і у 2025 році ми не спостерігаємо активізації нових будівництв", — коментує Анастасія Качан.

На ринку продовжують завершувати проекти, що стартували до лютого 2022 року, проте з великими затримками у введенні в експлуатацію.