Якщо у 2022–2023 роках попит залишався низьким та непередбачуваним, то наразі ситуація поступово змінюється: знову спостерігається інтерес до придбання землі, хоча покупці стали більш вимогливими. З наступом весни київський ринок землі активізувався, зросла зацікавленість у всіх сегментах.

Особливо активно купуються ділянки під забудову, в основному для особистих потреб. При цьому, ціни повернулися до довоєнного рівня, і це стосується лише доларових цін, зауважив директор агенції нерухомості “Старгород” Олександр Крикніцький. “Минулого року ціни були нижчими, ніж до війни. Цього року ж відзначається повернення до довоєнних цін. У людей складається враження, що ми близькі до миру. Українці купують землю та активно займаються будівництвом або отримують прибуток від переведення комунікацій і подальшого продажу за більш високими цінами”, – сказав він.

Попит і пропозиція: які земельні ділянки пошуку під час війни

Покупці в умовах війни шукають землю для будівництва з акцентом на автономність: важливими є електропостачання, свердловини, генератори і сонячні панелі.

“У 2025 році спостерігається активність у секторі земель сільськогосподарського призначення. З 1 січня юридичні особи можуть купувати земельні ділянки ОСГ, тому фермерські господарства активно поповнюють свої земельні банки. Але ціни на сільськогосподарські та забудовні ділянки можуть відрізнятися в 10-20 разів. Наприклад, землі сільськогосподарського призначення продаються за $30-40 за сотку, тоді як для забудови – $1000 за сотку. В рекреаційних зонах поблизу Києва ціна може сягати $10-15 тисяч за сотку”, – підкреслив Крикніцький.

Також спостерігається зацікавленість у ділянках для невеликих котеджних проектів (малі забудовники формату 2–5 будинків) та інвестиційних об’єктів – вибирають локації з перспективами зростання цін (наприклад, Бучанський напрямок, Бровари).

Експертка з нерухомості Ірина Луханіна зазначила, що попит найбільше концентрується на ділянках площею 8–12 соток з призначенням під індивідуальне житлове будівництво (ІЖБ). Ділянки без під’їзду, без електропостачання або з неясними документами практично не розглядаються.

“Сьогодні покупці стали дуже вибагливими: наявність асфальтованого під’їзду, реальне електропостачання, сусіди, а також правильні документи на право власності – це обов’язкові вимоги. Важливим критерієм також є екологічні умови, наявність лісу або водойм поблизу, а також безпека району”, – наголошує Луханіна.

Найпопулярніші напрямки для покупки ділянок у 2025 році: Макарівський, Обухівський (не Конча-Заспа), Баришівський, Миронівський райони. Економічний клас представлений такими населеними пунктами, як Віта-Поштова, Чабани, Гатне, Калинівка, Гнідин, Бровари (в радіусі 5–10 км від столиці). Преміум-клас представлений Лісниками, Конча-Заспа, Козином, Романковим, Горами та частково Підгірцями.

У 2025 році покупці все більше купують ділянки під забудову та садівництво, зазначає Олександр Крикніцький. “Між цими ділянками немає значних відмінностей. Вимоги для дозволу на будівництво аналогічні, єдина різниця полягає в реєстрації за місцем проживання. Проте землі під садівництво коштують дорожче, оскільки зазвичай розташовані в рекреаційних зонах – поруч з річками та лісами, і є більш привабливими для проживання”, – пояснив директор АН.

Вибір землі під інвестицію є складнішим. Тут важливо звертатися до фахівців або розробляти обдуманий план. Проте існують численні варіанти отримати прибуток на ділянці від 30 до 100%.

“Можливо купити землю, знаючи, що вона незабаром подорожчає. Найбільший приріст вартості спостерігається при реалізації змін. Наприклад, проведення комунікацій на ділянці та подальший продаж дорожче. Або ж купівля землі в ОСГ та зміна цільового призначення на забудову – це може збільшити ціну в 2-3 рази. Інший варіант: купити велику ділянку та розділити на менші, що дозволяє отримати більший сукупний дохід”, – додає Крикніцький.

Купівля землі під час війни: ризики та обмеження

Щоб уникнути ризиків при купівлі-продажу земельної ділянки, окрім перевірки документів, варто замовити геологічну експертизу для уникнення “сюрпризів” під час будівництва та визначення справжньої цінності землі.

Після повномасштабного вторгнення Росії в Україні Верховна Рада ухвалила ряд обмежень на земельні операції. Законом №2247-IX визначено, що він має на меті оперативне надання земельних ділянок державної та комунальної власності в оренду для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених з зони бойових дій, без проведення земельних торгів.

Крім цього, закон вніс суттєві зміни в порядок приватизації земельних ділянок. Так, під час воєнного стану в Україні заборонено безкоштовну передачу земель державної та комунальної власності в особисту власність. Тобто, згідно із зазначеними обмеженнями, пропозиція на ринку землі залишається на рівні довоєнних обсягів до завершення війни, – підкреслив Крикніцький.

Безкоштовну передачу землі громадянам буде відновлено після зняття воєнного стану в Україні, тож вже тепер люди можуть вибрати ділянку для приватизації та розпочати процедуру після війни.

З іншого боку, під час воєнного стану запровадили певні послаблення – дозволили населенню будувати житло на землях для індивідуального садівництва. Законодавці пішли назустріч суспільству, зважаючи на тисячі людей, які втратили свої домівки. Тепер можна побудувати дім, якщо немає де жити.

Ціни на земельні ділянки у травні 2025 року

Ціна на ділянки в Київській області залежить від відстані до столиці, рекреаційної цінності локації, а також наявності всіх зручностей і комунікацій. За словами Олександра Крикніцького, в одному селі різниця в ціні може сягати до десяти разів.

“Наприклад, у селі Нові Петрівці (8 км від КП) є масив, де сотка коштує $15 000, і через трасу є інший масив, де ціни становлять $1,5-2 тисячі за сотку”, – пояснив директор АН.

В середньому, за словами Ірини Луханіної, ціни розділяються на сегменти:

• Бюджетний сегмент (до $2 тис. за сотку): популярні напрямки — Макарів, Бородянка, Баришівка, Фастів. Тут можна знайти ділянки за $800–1 500 за сотку.
• Середній сегмент ($2–4 тис. за сотку): Києво-Святошинський, частково Броварський та Васильківський райони. Найактивніше продаються ділянки по $2 500–3 500 за сотку у населених пунктах з хорошою інфраструктурою.
• Преміум-сегмент (від $5 тис. за сотку): Конча-Заспа, Лісники, Козин, Романків. Особливо у лісових масивах, біля річки або в закритих котеджних містечках, тут ціни можуть досягати $10–15 тис. за сотку.

Експерти прогнозують підвищення цін на землю до кінця 2025 року на 5–7%, особливо в середньому та бюджетному сегментах. “Преміум-сегмент зростає повільніше, оскільки орієнтований на дуже невелику групу покупців. Найбільший потенціал для зростання є в місцях з хорошою логістикою та розвинутою інфраструктурою”, – наголошує Ірина Луханіна.