Холодні склади залишаються одним з найдефіцитніших і найважливіших сегментів складської нерухомості в Києві. Внаслідок цього дефіцит не зможе бути покритий навіть з рекордним запуском нових логістичних проєктів, які заплановані на найближчі роки, відповідно до даних CBRE.

Згідно з аналітичними даними, нестача складів відчувалась ще до війни, коли їх частка становила близько 15% від загальної площі складських приміщень у Київському регіоні. Однак з початком масштабного вторгнення обстановка змінилася: близько 21% таких приміщень було зруйновано, з яких 17% становили холодні склади. На початку 2025 року їх частка зменшилась до 13%, що поглибило й без того існуючий дефіцит.

“Холодне зберігання є не лише сектоом логістики, а критично важливою інфраструктурою, яка забезпечує постачання продуктів харчування від виробників до магазинів. Більшість таких складів обслуговуються третіми сторонами (3PL), що дозволяє бізнесу оптимізувати витрати за рахунок централізованого управління великими обсягами товарів”, – зазначає Наталія Сокирко, директорка департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.

Вона підкреслює, що навіть активне відкриття нових складських проєктів у 2023–2025 роках не встигає забезпечити потребу в об’єктах з контролем температури.

Холодні склади під час війни: які можливості шукає ринок

Актуальний попит з боку бізнесу, зокрема фармацевтичних компаній, виробників FMCG та логістичних операторів, чітко вказує на необхідність впровадження сучасних, технологічно розвинених холодних складів.

Девелопери реагують на це, запланувавши запуск нових проєктів та відновлення зруйнованих складів. Наприклад, відновлення складу RLC (площа 55 000 кв.м) планується поетапно на 2025-2026 роки. Також дискаунтер “Аврора” інвестує у відновлення частково зруйнованого складу West Gate Logistic (площа 90 000 кв.м) з планом завершення роботи до 2025-2027 років.

За словами Наталії Сокирко, холодна логістика стала основою для забезпечення стійкості постачань у воєнний та поствоєнний періоди.

“З огляду на зростаючий попит і обмежену пропозицію, власникам великих холодильних складів слід розглянути можливість капітальних інвестицій у модернізацію — такі складські приміщення мають найкращі шанси адаптуватись до сучасних стандартів та автоматизації, що дозволить знизити витрати на енергоспоживання та відповідати актуальним вимогам до зберігання продукції”, – додає експертка.

Водночас перспективними для девелоперів є проєкти build-to-suit (для конкретних орендарів), що дозволяє зменшити ризики та врахувати індивідуальні вимоги до температурного контролю, енергоефективності та логістики.

“У сучасних умовах приватні інвестори та міжнародні компанії стають все активнішими у реалізації таких проєктів, особливо в сегменті великих інфраструктурних об’єктів”, – зазначила Сокирко.

Орендні ставки на холодні склади

Орендні ставки на холодні склади в Києві значно перевищують середньоринкові: актуальні ставки коливаються в межах 415-500 грн/кв.м/місяць ($10-12), а ефективна орендна ставка для холодних складів зросла на 15% і досягла $9,2/кв.м/місяць (не включаючи ПДВ та OPEX).

Ціни зростають не лише внаслідок обмеженої пропозиції, а й через високу вартість будівництва та експлуатації таких об’єктів — від витрат на енергію до технічного обслуговування.

Ситуація з холодними складами у світі

Великобританія є найбільшим ринком холодного зберігання в Європі: за даними CBRE, загальний обсяг складів, що управляються 3PL-операторами, приблизно становить 3,4 мільйона палетомісць. Незважаючи на це, попит залишається вищим за пропозицію, особливо після пандемії COVID-19.

Основною проблемою Великобританії є застарілість інфраструктури: приблизно 40% 3PL-холодильних складів старші за 20-30 років, а ще 30% — понад 30 років.

Причини цього стану — нові вимоги до холодоагентів, застарілі технології, а також високі витрати на модернізацію, що особливо ускладнює роботу менших операторів. У той час як великі компанії активно інвестують у оновлення, менші підприємства часто не здатні відповідати сучасним стандартам.

Старі склади зазвичай мають до 20 000 палетомісць, у той час як нові — від 50 000, що дозволяє запроваджувати мультиклієнтські моделі і масштабувати операції.

На цьому фоні автоматизація стає важливим трендом: у Великобританії лише 5% об’єктів 3PL-операторів автоматизовані через застарілість фонду та високі витрати на технології. Водночас 91% потужностей, що розробляються, будуть автоматизованими, що дозволить операторам значно розширити їх діяльність, відзначають аналітики.

Але автоматизація не є універсальним рішенням для всіх: через високі витрати (в 2,5–3 рази дорожче за стандартний об’єкт) вона економічно обґрунтована лише на складах, які можуть вміщувати близько 50 000 палетомісць або мають площу від 16 000 до 20 000 кв.м і більше. Саме тому склади старшого покоління залишаються вразливими до витіснення з ринку.