Від 24 лютого 2022 року елітна нерухомість в Україні переживає суттєві зміни. Спад на початку війни призвів до затримки на кілька років. Чимало об’єктів було знято з ринку, а багато власників відклали продаж у надії на кращі часи, щоб не реалізовувати найдорожчі квартири за безцінь.

Аналітики не раз підкреслювали, що попит на нерухомість класу "люкс" в умовах війни маловірогідний. Проте нині спостерігається пожвавлення в цьому сегменті.

Первинні ознаки активізації на преміальному ринку з’явилися минулого року, коли у Києві та Львові відзначили відновлення попиту на елітну нерухомість.

Попит на елітне житло: Київ та його конкуренти

В Києві український девелопер вперше за час війни анонсував новий проект у преміум сегменті — The One (вул. Мечнікова) від групи компаній DIM. Цей проект суттєво відрізняється від тієї нерухомості, яка з’являлася до початку війни, оскільки в ньому передбачені квартири з готельними сервісами та пентхауз із чудовими видами на центр столиці площею 138 м².

У компанії зазначили, що дослідження попиту показало готовність людей інвестувати навіть на етапі будівництва в якісні інноваційні проекти.

“Протягом кількох місяців ми продали майже 30% квартир у проекті, що свідчить про наявність інвесторів, які цінують ексклюзивність”, – зазначив Арсеній Насіковський, молодший партнер групи компаній DIM.

По суті, це було тестування попиту, що стало сміливою стратегією запустити новий проект в умовах відсутності конкурентів, оскільки з 2022 року преміальний ринок не отримував нових цікавих пропозицій.

Відзначимо, що під час війни на ринку преміальної нерухомості виник дефіцит нових привабливих пропозицій. На первинному ринку майже все, що можна вважати преміальним, — це ЖК Signature та недобудований ЖК Nver від Таріан групи та ще кілька проектів. Однак їх кількість незначна: 300-400 квартир. Це занадто мало, щоб формувати середню ринкову ціну на квадратний метр", — підкреслив Роман Герасимчук, СЕО City Development Solutions.

Девелопери визнають, що нині первинний ринок преміальної нерухомості в Києві активніший, ніж безнадійний, незважаючи на те, що війна триває. Проте основний акцент все ще залишається на житлі комфорт-класу. Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud, зазначила, що попит на елітне житло не настільки частий, як нові проекти, що пропонуються.

“У нашому Montreal House значну частину складають іноземні покупці, які вкладаються в бізнес- і преміумклас. Вони вбачають потенціал як у довгостроковій оренді, так і в подальшому зростанні вартості”, – додала Міхальова.

До переваг елітної нерухомості, безумовно, приєднався й питання безпеки, зокрема, завдяки підземним паркінгам та альтернативним джерелам електропостачання.

Загалом, преміальна житлова нерухомість повинна мати вигадливий концепт, високоякісні матеріали та зручну інфраструктуру, таку як фітнес, SPA і ресторани.

Однак первинний ринок преміального житла в Києві все ще залишається нішевим. Попит, хоч і є, залишається недостатнім для активного відновлення столичного сегменту, який існував до війни, зазначив Герасимчук.

На даний момент конкуренція на преміальному ринку виросла, оскільки у столиці можна придбати вигідні об’єкти на курортах. Інвестування в апартаменти на Буковелі виглядає більш звабливо, ніж купівля пентхаусів у столиці. Досвід показує, що примноження активів у подібних проектах може бути більш доцільним.

Зараз ситуація з інвестиціями у преміальну нерухомість в Україні переорієнтовується на гірськолижні курорти, такі як Буковель, де апарт-комплекси стають основним інструментом інвестицій.

Експерти відзначають, що загалом в порівнянні з довоєнними часами попит на столичному ринку зменшився в 7-8 разів, причому основна активність покупців зосереджена на об’єктах елітного житла.

Слід зазначити, що всі угоди займають приблизно 0,7–1,8% від загального обсягу ринку, при цьому власники елітних нерухомостей не поспішають їх продавати.

Оренда та купівля-продаж: ціни на елітну нерухомість у Києві

Сьогодні ринок купівлі-продажу в основному залежить від вторинних угод у елітних ЖК, зданих у 2020-2021 роках, коли з’явилося багато нових проектів із високими цінами.

Протягом більш ніж трьох років війни ціни на вторинному ринку преміальної нерухомості впали на 30%. Первинний ринок уже відновився за ціною.

Герасимчук зазначив, що до початку війни інвестиції в преміальну нерухомість у Києві швидкими темпами зростали, з діапазоном цін на рівні $3 000-6 000 за квадратний метр та очікуваною рентабельністю до 60% протягом девелопменту.

Сьогодні вартість преміум квартир стартує від $300 000 і вище. Проте в таких проектах, як “Новопечерські Липки”, іноді можна знайти пропозиції за $2 000 за квадратний метр, хоча до війни ціни сягали $4-5 тисяч без ремонту.

Ціни на квадратний метр коливаються в межах $2 500-$4 000, залежно від району та характеристик об’єкта. Торг, як правило, обмежений 5–10%, рідше до 30%, зазначила Ірина Луханіна.

Цього року аналітики прогнозують зростання цін на 7-12%, особливо для квартир у добре готових комплексах з розвинутою інфраструктурою.

Очікується, що на ринку довгострокової оренди елітних об’єктів інвестори зможуть отримати до 5-7% річних. Інвестиції в готові квартири окупаються швидше завдяки можливості їх миттєвої здачі в оренду.

Серед основних клієнтів — українські підприємці, IT-компанії, публічні особи. Попри війну, продовжується придбання пентхаусів із вартістю в діапазоні від $200 000 до $4 545 455, а також квартир з панорамними видами та дизайнерським ремонтом.

Переваги на ринку тримають Печерський район (ЖК “Новопечерські Липки”, INTERGAL CITY, Taryan Towers, Skyline), також значний попит в Голосіївському районі, де покупці цінують приватність та зелені простори. Третім за популярністю залишився Оболонський район, відомий близькістю до води та бізнес-класом життя.