Український ринок житла демонструє стійкість станом на червень 2025 рок. За перший квартал 2025 року, за даними Держстату, вартість квартир по країні зросла майже на 4%, а протягом попереднього року – на понад 11%. Нове житло дорожчає швидше, ніж "вторинка".

На ринку нерухомості з’являється новий вид покупців. Люди почали інвестувати у житло в спокійних регіонах не для проживання, а "про запас". 

Українці купують житло в безпечних регіонах на випадок загострення ситуації на фронті

Українці купують квартири в Івано-Франківську або інших західних регіонах, залишаючи їх порожніми як варіант для евакуації у разі загострення. Подібну тенденцію спостерігають і в Києві – його розглядають як резервне житло у разі небезпеки в Запоріжжі. Попит не пов’язаний із реальною потребою проживати, але впливає на ринок. Станом на 23 червня ціна квадратного метра становить в середньому – $890 на первинці та $1025 на вторинці.

Київ повертає лідерство, попри регулярні обстріли

Столиця знову стала найдорожчим містом України за цінами на житло станом на червень 2025 року. Середня вартість однокімнатної квартири досягла $65 000. Цікаво, що кияни дедалі частіше обирають сучасні квартири навіть на верхніх поверхах — страх перед ними поступився прагненню до комфорту та зручної інфраструктури. За словами президентки АФНУ Олени Гайдамахи, Київ повернувся до довоєнного рівня цін, а ринок до червневих атак демонстрував підвищену активність.

За даними портала Лун, серед покупців особливий попит мають квартири, готові до заселення, з ремонтом, оскільки нині українці не бажають витрачати час на тривалі ремонтні роботи. Так, наприклад, у Подільському районі вартість однокімнатного житла може зрости на 45% або на $26,5 тисячі завдяки якісному оздобленню. Подібна тенденція спостерігається в Солом’янському районі – ремонт додає до ціни близько 40%. Водночас безпекова ситуація суттєво впливає на популярність районів: Солом’янський, який раніше вважався привабливим, через часті обстріли поступово втрачає попит.

Нижче наведено середні ціни на однокімнатні квартири в основних районах Києва, з ремонту і без нього:

• Печерський район – $143 000 / $114 700,
• Шевченківський район — $96 400 / $82 000,
• Голосіївський район — $86 000 / $59 000,
• Деснянський район — $44 000 / $36 000.

Різниця у вартості між первинним і вторинним ринками залишається суттєвою: новобудови коштують у середньому 52 200 грн за квадратний метр, що значно перевищує середню ціну вторинного житла. 

Попит на квартири росте навіть там, де небезпечно

Ціни зростають навіть у прифронтових містах. В Ужгороді вартість квартир зросла на 19%, у Харкові, Сумах, Дніпрі – на 10–15%. Поштовхом стали державні компенсації за зруйноване житло. Люди купують квартири навіть у постраждалих районах – через обмежений бюджет і звичку до місця проживання.

Одночасно на ринку з’явився новий тип покупців – ті, хто купує житло "про запас". Люди з небезпечних регіонів інвестують у квартири на заході країни, щоб мати запасний варіант для евакуації. Житло перестало бути просто мешканням – тепер це ще й психологічна "подушка безпеки".

Причини зростання цін на житло в Україні: інфляція та інвестори

На фоні попиту варто виділити кілька головних чинників, що впливають на зростання цін на житло в Україні:

• інфляційний тиск. Особливо відчутний на первинному ринку через здорожчання будівельних матеріалів і збільшення заробітних плат у будівельній галузі;
• Повернення інвесторів, які розраховують на подальше зростання вартості нерухомості;
• Державна програма "єОселя", орієнтована на купівлю житла на первинному ринку.

Окремим фактором, що впливає на ринок, є виплати компенсацій за зруйноване внаслідок війни житло – програма "єВідновлення". Важливо зазначити, що українці адаптуються до воєнних умов. Попри складності, потреба в житлі залишається стабільною, а пропозиція обмежена через військові та економічні виклики.

Однак останні трансформації в програмі "єОселя" знизили її ефективність. Основними причинами стали:

• Підтримка забудовників новобудов,
• брак бюджетних коштів на пільгові кредити.

З 1 грудня 2024 року діє нове правило: житло, що купується за програмою, має бути здане в експлуатацію не раніше ніж три роки тому. Це спричинило збільшення податкового навантаження – 5% військовий збір та 5% податок на прибуток, які продавці часто закладають у ціну, що підвищує вартість житла.

Ще однією проблемою є невідповідність офіційної оцінки нерухомості від Фонду державного майна до ринкової вартості. Часто оцінка вища за реальну ціну, через що покупці сплачують більші податки. 

Особливо постраждали  від умов програми маленькі міста: через нові обмеження, житло має бути віком до 55 років, багато населених пунктів втратили доступ до програми. Адже найновіші будинки в таких містах зводилися ще у 2005 році, тож "єОселя" фактично не діє.Винятком стали внутрішньо переміщені особи, які можуть придбати житло віком до 10 років, але це не значно змінює ринок у регіонах.