Цю інформацію надала Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ.

Іпотека як рушій первинного ринку

За словами Олени Дмітрієвої, іпотека не лише дає можливість українцям мати власне житло, але й відіграє важливу роль для будівельної галузі, суміжних секторів і внутрішнього попиту в цілому.

Вона також зазначила, що у 2025 році було видано 1467 іпотечних кредитів, порівняно з 747 у 2024 році. Це дає змогу стверджувати, що ринок новобудов демонструє значне зростання, яке раніше вважалося ризикованим для більшості українців. Однак слід зазначити, що лише 0,9% квартир на стадії будівництва купується з використанням кредитів.

"Ринок має величезний потенціал для подальшого розвитку, а іпотека тільки починає відігравати роль системного драйвера для первинного житла. Іпотека стає важливим інструментом для відновлення цього сегмента ринку. Для багатьох родин кредит є фактично єдиною можливістю придбати квартиру в новобудові," – підкреслила вона.

За словами банкірки, програма "єОселя" є ключовим елементом зростання ринку і охоплює 99% іпотечних кредитів на первинному ринку. Держава підтримує сегмент кредитування новобудов, який, інакше,, розвивався б дуже повільно без такого механізму.

Цікаво, що лише 6 з 16 банків, що працюють у цій галузі, видають іпотечні кредити.

"Державна програма "єОселя" нині формує основний імпульс для розвитку іпотеки на первинному ринку. Саме завдяки цьому механізму відбувається активізація попиту на нове житло," – додала Дмітрієва.

Іпотека також має значний вплив на ринок: у 2025 році загальний обсяг виражених у кредитах коштів на придбання квартир на первинному ринку становив 9 млрд грн, а частка іпотек досягла 57% від загальної кількості кредитів, перевершивши кількість кредитів на вторинному ринку.

Для порівняння, у 2024 році обсяг таких кредитів сягнув лише 4,8 млрд грн, тоді як частка становила 32% від загального іпотечного портфеля.

"Іпотечне кредитування позитивно впливає на зростання нових пропозицій на ринку. Кредитні кошти, спрямовані в новобудови, підтримують не лише сам процес купівлі квартир, але й будівельний сектор, суміжні галузі, зайнятість населення та внутрішній попит. Тому розвиток іпотеки в первинному ринку – це не лише нові квартири для людей, але й значний економічний ефект, що важливо у розбудові країни," – зазначила Олена Дмітрієва.

Обсяги будівництва стримують ринок іпотеки

Попри збільшення обсягів кредитування, будівельна галузь ще не досягла довоєнних показників. У 2025 році в експлуатацію ввели лише 63% квартир від рівня 2021 року. Порівняно з 2024 роком цей показник трохи зменшився, що говорить про нестабільне відновлення і наявність стримуючих факторів.

Обсяги нового будівництва також не вражають: у 2023-2025 роках кількість нових квартир становить лише 65% від тих, що були введені в експлуатацію. Це свідчить про те, що основний акцент робиться на завершення старих проектів. Проте у 2025 році активність зросла, і кількість нових квартир виявилася на 53% більшою, ніж у попередньому році, але наразі рівень все ж тільки 44% від показників 2021 року.

"Попри позитивні зміни в іпотеці, темпи нового будівництва все ще не відповідають реальним потребам ринку. Поряд із підтримкою покупців необхідні й додаткові стимули для забудовників," – додала Олена Дмітрієва.

Банки намагаються бути обережнішими у кредитуванні традиційної "первинки", віддаючи перевагу вже готовому житлу від забудовників.

У 2025 році на купівлю готового житла видали 3249 кредитів, тоді як на первинному ринку – лише 1467. Таким чином, готове житло фінансувалося у 2,2 рази активніше.

"Очевидно, нове житло зараз стало основним вектором розвитку іпотечного ринку. Тому подальший розвиток іпотеки є стратегічним фактором. Для забудовників важливо зафіксувати не тільки потенційний інтерес покупців, але й платоспроможний попит підкріплений кредитними механізмами. Іпотека – це міст між можливостями громадян придбати житло та готовністю забудовників реалізовувати нові проекти. Чим стабільнішим буде цей інструмент, тим більшим буде його вплив на ринок," – підкреслила Олена Дмітрієва.

Іпотечне кредитування нерівномірно представлено в регіонах. Наразі 64% всіх позик припадає на Київ та Київську область. Загалом п’ять регіонів лідерів зосереджують 86% іпотечних кредитів: Київ – 44,6%, Київська область – 19,3%, Львівська – 14,6%, Івано-Франківська – 4,5% та Полтавська – 3,1%. Це вказує на великий потенціал розвитку іпотеки й у інших регіонах.

Додатковим поштовхом можуть стати акредитовані об’єкти в рамках програми "єОселя". Наразі акредитовано 338 житлових комплексів по країні, що розширює можливості для позичальників, адже збільшує вибір житла, відповідаючого умовам програми.

Оновлення в "єОселі"

Олена Дмітрієва звернула увагу на останні зміни в програмі "єОселя", затверджені постановою КМУ №1637. До пільгових категорій, які можуть отримати іпотеку під 3%, додали мобілізованих військовослужбовців.

Також були оновлені підходи до фінансування придбання майнових прав: тепер дозволені операції з другим і наступними відчуженнями майбутнього житла, але виключено можливість фінансування через угоди купівлі-продажу деривативів.

Оновлені параметри стосуються і площі та вартості житла: нормативна площа складає 52,5 кв. м для домогосподарства з 1-2 осіб з додатковими 21 кв. м на кожну наступну людину, а максимальна площа квартири обмежена 115,5 кв. м.

Ціна за квадратний метр і загальна вартість можуть перевищувати граничні показники не більше ніж на 10%, при цьому гранична вартість "квадрата" була підвищена вдвічі.

Перші результати цих змін вже видно. У березні 2026 року на первинному ринку видали рекордні 240 іпотечних кредитів. Частка дорогого житла зменшилася: якщо у 2025 році квартири вартістю вище 3 млн грн становили 37% із загальної кількості кредитів, то в березні 2026 вона знизилася до 24%. Середні площі також скоротилися: житло до 50 кв. м обрали 62% позичальників, проти 37% роком раніше.

"Оновлені умови програми "єОселя" вже впливають на структуру попиту. Програма працює як інструмент підтримки масового доступного житла. Позичальники все частіше обирають компактніший та доступніший варіант, а рекордна кількість кредитів свідчить про реальний попит на доступну іпотеку в Україні," – зазначила Олена Дмітрієва.

Вона вважає, що у 2026 році програма "єОселя" залишатиметься важливим чинником у сфері іпотечного кредитування на первинному ринку. Щоб іпотека стала справжнім інструментом відновлення житлового будівництва, важливо активізувати співпрацю банків з регіональними забудовниками та розширити їхню участь у фінансуванні новобудов. У сучасних умовах готовність фінансових установ кредитувати первинний ринок може стати вирішальним фактором для реалізації нових проектів і поступового відновлення галузі.

"Для стабільного відновлення первинного ринку необхідні два паралельні чинники: доступна іпотека для покупців і активніший підхід банків до забудовників. Лише збалансування попиту і пропозиції допоможе ринку перейти від часткового відновлення до системного зростання," – резюмувала Олена Дмітрієва.

Нагадаємо, що державна програма доступної іпотеки "єОселя" видала 25 тисяч кредитів на загальну суму понад 43,5 млрд грн, що дозволило забезпечити власним житлом близько 75 тисяч громадян.