Отримання містобудівних умов та обмежень залишається значною перепоною для розвитку житлового будівництва. У цій сфері необхідно запровадити чіткий механізм апеляції у випадках, коли місцева влада затримує або відмовляє у видачі відповідних документів.
Такий висновок був зроблений результати опитування, проведеного Українською асоціацією девелоперів, під назвою "Адміністративні бар’єри у житловому будівництві".
Згідно з даними дослідження, труднощі з отриманням містобудівних умов та обмежень (МУО) є головним чинником, який уповільнює старт житлових проєктів. Ця процедура також входить до списку тих, які потребують найбільшого спрощення на місцевому рівні.
Містобудівні умови та обмеження є документом, що визначає основні характеристики майбутнього будівництва, такі як висота, щільність забудови, відстані від меж ділянки та інші вимоги. Власне, цей документ визначає, що і в яких межах може бути збудовано на конкретній території.
"З логічної точки зору МУО повинні бути зрозумілими та чіткими документами, фактично представляючи собою цифровий витяг з містобудівної документації для конкретної земельної ділянки. Проте на практиці процедура часто залежить від суб’єктивних рішень: терміни затягуються, з’являються безпідставні вимоги чи відмови, а однакові норми можуть тлумачитися по-різному. Саме тому ринок потребує прозорого механізму оскарження", – зазначив голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.
В Асоціації підкреслюють, що проблеми з отриманням МУО підтверджують не лише учасники ринку. Також Національне агентство з питань запобігання корупції зауважує, що нинішня процедура отримання умов для проєктування створює ризики корупції та незаконної забудови. Тому необхідно системно переглянути підходи до видачі містобудівних умов та обмежень.
У попередньому аналізі НАЗК зазначалося, що МУО, які мають чітко відповідають містобудівній документації для конкретної ділянки, часто видаються вручну. Це викликає ризики затягування процесів, безпідставних відмов та маніпуляцій із умовами.
Опитування УАД показало, що виглядає, що ринок менш довіряє місцевій владі, ніж державній: 3,0 бала проти 5,0. Тим часом реформу ДАБІ в ДІАМ респонденти оцінили досить високо – на 7,04 бала з 10.
"ДІАМ вже продемонструвала здатність функціонувати як реформований орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Якщо на місцях виникають незаконні відмови або блокування процесу, ринок повинен мати незалежний та зрозумілий механізм перегляду. Це не про централізацію, а про справедливі та передбачувані правила", – додав Фаворов.
У УАД підкреслюють, що впровадження механізму апеляції не передбачає обмеження повноважень місцевої влади у сфері містобудування. Громади й надалі мають право визначати політику розвитку своїх територій та затверджувати відповідну документацію.
Однак бізнесу потрібен інструмент для захисту – на випадок, якщо місцева влада безпідставно відмовляє у видачі МУО або зволікає з ухваленням рішення.
"Галузь говорить про механізм апеляції лише у випадках безпідставних відмов або бездіяльності. Мова не йде про позбавлення громад повноважень. Ідеться про запобігання зловживанням і зволіканню. Якщо проєкт відповідає законодавству та містобудівній документації, він не повинен залишатися затриманим на тривалий час", – наголосив Фаворов.
Асоціація вважає, що основним рішенням для ринку буде повна цифровізація та автоматизація процесу видачі МУО. Це допоможе зменшити вплив людського фактору, обмежити можливості для зловживань і зробити процедуру більш зрозумілою та прозорою.
НАЗК також підкреслює, що перехід до цифрового формату є одним із найважливіших шляхів для зниження корупційних ризиків. Поки система не буде повністю автоматизована, в УАД пропонують запровадити механізм апеляції через ДІАМ як тимчасовий захід, щоб захистити проєкти від безпідставних відмов та затримок.
У підсумку, в Асоціації вважають, що зменшення корупційних ризиків, створення зрозумілої процедури оскарження та подальша цифровізація допоможуть активізувати запуск нових житлових проєктів. Це, своєю чергою, призведе до збільшення пропозиції житла для українців, зокрема військових, переселенців та інших категорій, які потребують підтримки.
Нагадаємо, що скандальний польський підрядник виграв тендер на будівництво сміттєпереробного заводу у Хмельницькому, загальна вартість якого складає 36,5 млн євро.